{"id":3202,"date":"2019-04-17T22:03:49","date_gmt":"2019-04-17T19:03:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.valvontakonsultit.fi\/?p=3202"},"modified":"2019-04-17T22:03:49","modified_gmt":"2019-04-17T19:03:49","slug":"hankekoulu-osa-4-korjaushankkeen-suunnittelun-valmistelu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rapp.fi\/en\/hankekoulu-osa-4-korjaushankkeen-suunnittelun-valmistelu\/","title":{"rendered":"Hankekoulu, osa 4 \u2013 korjaushankkeen suunnittelun valmistelu"},"content":{"rendered":"

Suunnitteluvaiheen valmistelu<\/strong><\/p>\n

Hankesuunnittelu on tehty ja p\u00e4\u00e4tt\u00e4v\u00e4 yhti\u00f6kokous on pidetty.<\/p>\n

Yhti\u00f6kokouksessa on tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s suunniteltavan korjaushankkeen laajuudesta ja laatutasosta sek\u00e4 suunnitteluvaiheen rahoituksen j\u00e4rjestelyist\u00e4 rakentamisp\u00e4\u00e4t\u00f6kseen saakka. Yleisimmin toimitaan juuri n\u00e4in eli hankesuunnittelua edelt\u00e4v\u00e4ss\u00e4 rahoitusp\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 ei viel\u00e4 ole tarpeen yritt\u00e4\u00e4 ennakoida suunnitteluvaiheeseen tarvittavaa rahoitusta. Hankkeen laajuus on viel\u00e4 tuolloin useimmiten selvitt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 ja ei ole kovin tarkoituksen mukaista tehd\u00e4 perusteettomia varaumia tulevaan. Kukaan ei toki kiell\u00e4, etteik\u00f6 n\u00e4inkin voisi toimia, mutta useimmiten rahoitusta ja p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekoa yhti\u00f6iss\u00e4 n\u00e4in rytmitet\u00e4\u00e4n.<\/p>\n

Nyt siis hankkeella on yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen my\u00f6t\u00e4 kuitenkin hahmo ja hankesuunnitelmaan kirjattu laajuus. N\u00e4m\u00e4 ovat keskeisi\u00e4 l\u00e4ht\u00f6tietoja sek\u00e4 itse suunnitteluun ett\u00e4 sit\u00e4 edelt\u00e4v\u00e4\u00e4n kilpailutukseen. N\u00e4iden lis\u00e4ksi k\u00e4ytiin jo hankesuunnittelua valmistelevana vaiheena l\u00e4pi, ett\u00e4 kiinteist\u00f6n l\u00e4ht\u00f6tietojen tulisi olla kattavat ja ajantasaiset. Jos ne eiv\u00e4t viel\u00e4 hankkeen valmisteluun l\u00e4hdett\u00e4ess\u00e4 sit\u00e4 olleetkaan, niin nyt olisi korkea aika koota paperit kasaan. Nyt niit\u00e4 sitten viimeist\u00e4\u00e4n tarvitaan. Keskim\u00e4\u00e4rin on mukavampi laatia paikkansapit\u00e4vi\u00e4 suunnitelmia, kun tuntee saneerattavan kohteen ominaisuudet tosi asioihin perustuviin kartoituksiin nojaten. Eri kymmenlukuisilla kiinteist\u00f6ill\u00e4 on kullekin ajalle tyypilliset rakenteet ja ne ovatkin hyv\u00e4n\u00e4 l\u00e4ht\u00f6kohtana, jotka ammattitaitoisen suunnittelijan tulee tuntea. Kunkin kiinteist\u00f6n elinkaari, k\u00e4ytt\u00f6 ja huoltohistoria ovat kuitenkin asioita, jotka tekev\u00e4t taloista persoonallisia.<\/p>\n

Suunnittelun hankkiminen<\/strong><\/p>\n

Suunnittelua voidaan hankkia monella tapaa ja monin eri sopimussuhtein. Kaksi tavanomaisinta keinoa taitavat kuitenkin olla suunnittelun kilpailuttaminen tai neuvottelu hankesuunnitelman laatineen suunnittelukonsultin kanssa.<\/p>\n

Hankesuunnittelijalla voi olla my\u00f6s optio varsinaiseen toteutussuunnitteluun, jonka sis\u00e4lt\u00f6 on kuitenkin ennen sopimuksen solmimista tai option vapauttamista hyv\u00e4 tarkistaa. Ollaan yhdess\u00e4 sit\u00e4 mielt\u00e4, ett\u00e4 t\u00e4t\u00e4 olemme l\u00e4hd\u00f6ss\u00e4 suunnittelemaan.<\/p>\n

K\u00e4yd\u00e4\u00e4n t\u00e4ss\u00e4 kilpailuttamisen peruskuvio l\u00e4pi, joka samalla perustelee ja taustoittaa kaikki muutkin kuviteltavissa olevat suunnittelun hankintatavat.<\/p>\n

P\u00e4\u00e4tavoitteena suunnittelun valmisteluvaiheessa on l\u00f6yt\u00e4\u00e4 hankkeelle hyv\u00e4t ja kokonaistaloudellisesti edulliset suunnittelijat. Halpuus ja hyvyys eiv\u00e4t v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 ole synonyymej\u00e4 kesken\u00e4\u00e4n, mutta ei t\u00e4t\u00e4k\u00e4\u00e4n arvaa kiveen kirjoittaa. Sekin on tarpeesta ja tavoitteista kiinni.<\/p>\n

L\u00e4ht\u00f6kohtana on siis tilaajan hankesuunnitelmaan kirjattu tahtotila suunniteltavan korjaushankkeen sis\u00e4ll\u00f6st\u00e4. T\u00e4t\u00e4 t\u00e4ydent\u00e4v\u00e4t suunnittelijan l\u00e4ht\u00f6tiedoiksi hankitut kartoitusraportit sek\u00e4 s\u00e4hk\u00f6iseen muotoon saatetut ajantasakuvat. Lis\u00e4ksi k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4 tulee olla vanhat alkuper\u00e4issuunnitelmat sek\u00e4 korjaushistoria mahdollisimman kattavasti. N\u00e4m\u00e4 dokumentit ovat ns. teknisi\u00e4 asiakirjoja. Suunnittelutarjouspyynn\u00f6n kaupalliset ehdot m\u00e4\u00e4ritell\u00e4\u00e4n tarjouspyynn\u00f6ss\u00e4 tai hankkeen suunnitteluohjelmassa. Suunnittelijan teht\u00e4v\u00e4sis\u00e4lt\u00f6 yksil\u00f6ityy parhaiten edell\u00e4 mainittujen teknisten asiakirjojen lis\u00e4ksi eri suunnittelualojen teht\u00e4v\u00e4luetteloiden kautta.<\/p>\n

Teht\u00e4v\u00e4luetteloiden k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 ja soveltuvuudesta n\u00e4ytt\u00e4\u00e4 olevan kahta koulukuntaa. Toiset k\u00e4ytt\u00e4v\u00e4t niit\u00e4 ja toiset pyrkiv\u00e4t kirjaamaan samaa sis\u00e4lt\u00f6\u00e4 omin sanoin \u201dkansanomaisempaan\u201d kirjoitusasuun. Itse lukeudun siihen oppituoliin, joka k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 teht\u00e4v\u00e4luetteloita. Perustelen sit\u00e4 sill\u00e4, ett\u00e4 yleiset sopimusmallit on tarkoitettu k\u00e4ytett\u00e4v\u00e4ksi yhdess\u00e4 yleisten teht\u00e4v\u00e4luetteloiden sek\u00e4 konsulttisopimusehtojen KSE 2013 kanssa. My\u00f6nnet\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 n\u00e4m\u00e4 teht\u00e4v\u00e4luetteloliitteet ovat aavistuksen kimurantteja lukea ja sopimuksista tulee helposti kokonaisuuksia, jossa viitataan useimmissa kohdin eri liitteisiin. Viittaus on kuitenkin yht\u00e4 p\u00e4tev\u00e4 kuin itse kirjaus sopimuksessa. Yleisten teht\u00e4v\u00e4luetteloiden k\u00e4ytt\u00f6 on siksikin suositeltavaa, ett\u00e4 omin sanoin kirjaten voi helposti j\u00e4\u00e4d\u00e4 joku oleellinen teht\u00e4v\u00e4n vaihe kirjaamatta tarkoituksellisesti tai tahattomasti. Koska taloyhti\u00f6n v\u00e4ki edustaa tilaaja eik\u00e4 tarjoustekstien kirjoittajaa voisi t\u00e4t\u00e4 asiaa ajatella niinkin p\u00e4in, ett\u00e4 Te tilaajana suorastaan haluatte n\u00e4hd\u00e4 yksil\u00f6idyn teht\u00e4v\u00e4sis\u00e4ll\u00f6n perustuvan teht\u00e4v\u00e4luetteloiden m\u00e4\u00e4rittelyihin. Olette voineet niihin etuk\u00e4teen tutustua ja yhdess\u00e4 projektinjohtajan kanssa m\u00e4\u00e4ritelleen teht\u00e4v\u00e4sis\u00e4ll\u00f6n. N\u00e4in tarjouksistakin saa kesken\u00e4\u00e4n vertailukelpoisia, kun sis\u00e4ll\u00f6n m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 tarkasti. Edelleen t\u00e4ytyy k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n huomiona tuoda esiin, ett\u00e4 jotkin tarjoajat jopa vieroksuvat teht\u00e4v\u00e4luetteloita ja pyynn\u00f6st\u00e4 huolimatta kirjaavat sis\u00e4ll\u00f6n omin sanoin. Aina voi antaa vaihtoehtotarjouksen, mutta korrektia olisi laitta my\u00f6s se pyydetyn sis\u00e4lt\u00f6inen breivi postiin.<\/p>\n

No, mutta yht\u00e4 kaikki t\u00e4rkeint\u00e4 on, ett\u00e4 pyydetyt tarjoukset ovat kesken\u00e4\u00e4n vertailukelpoisia ja yksik\u00e4sitteisi\u00e4. N\u00e4in tilaaja voi yhdess\u00e4 projektinjohdon kanssa arvioida saatujen tarjousten sis\u00e4ll\u00f6n ja suorittaa vertailun.<\/p>\n

Suunnittelutarjouspyynn\u00f6n kaupallisesta sis\u00e4ll\u00f6st\u00e4 ja arvioinnista<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong>Konsulttisopimusehtoja jo sivuttiinkin. Siell\u00e4 m\u00e4\u00e4ritell\u00e4\u00e4n tasapuolisesti sopijapuolten oikeudet, vastuut ja velvoitteet toisiinsa n\u00e4hden. En n\u00e4e erityist\u00e4 syyt\u00e4 niist\u00e4 poiketa. Joitain yksityiskohtia voi tietysti halutessaan viilata vaikkapa ehdoista ja menettelyist\u00e4 hankkeen mahdollisesti keskeytyess\u00e4. Niist\u00e4 l\u00f6ytyy kuitenkin asuntoyhti\u00f6n hankkeen eri tilanteisiin t\u00e4ysin riitt\u00e4v\u00e4 vastaavuus tilaajan edunvalvonnan nimiss\u00e4.<\/p>\n

T\u00e4rke\u00e4\u00e4 on, ett\u00e4 n\u00e4m\u00e4 kaikki edell\u00e4 esitetyt tarjouspyynt\u00f6materiaalin asiakirjat k\u00e4yd\u00e4\u00e4n tilaajan edustajien kanssa siin\u00e4 m\u00e4\u00e4rin l\u00e4pi yhdess\u00e4 projektinjohtajan kanssa, ett\u00e4 ymm\u00e4rr\u00e4mme kaikki mit\u00e4 olemme suunnittelijoilta tarjouksen muodossa pyyt\u00e4m\u00e4ss\u00e4. Yksinkertaisimmillaan on valitettavasti joutunut joskus toteamaan, ett\u00e4 kevyimmill\u00e4\u00e4n suunnittelua pyydet\u00e4\u00e4n suurin piirtein kohteen osoitetiedoilla ja otsikossa remontin aihe mainiten. Ehk\u00e4 t\u00e4ll\u00f6in haetaankin suunnitteluinnovaatioita, jossa suunnittelijan odotetaan keksiv\u00e4n tilaajan tarpeet. Ei sent\u00e4\u00e4n. Osaavat ja vastuunsa kantavat taloyhti\u00f6iden ihmiset tiet\u00e4v\u00e4t kyll\u00e4 yhdess\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n ja projektinjohtajan kanssa tosiaan hankkeiden kulun ja keskeiset pelis\u00e4\u00e4nn\u00f6t.<\/p>\n

Tarjouspyynn\u00f6ss\u00e4 tulee mainita hankkeelle kaavailtu yleisaikataulu. Tarjoajalle on hyv\u00e4 antaa liikkumavaraa tarjota my\u00f6s heille sopiva aikataulu, ett\u00e4 tarjoushalukkuus ei kaadu juuri sill\u00e4 hetkell\u00e4 kiinni olevien resurssien puutteeseen. Hyviksi tiedetyill\u00e4 asuntoyhti\u00f6iden saneeraushankkeiden suunnittelijoilla on useimmiten hyv\u00e4 tilauskanta ja t\u00e4m\u00e4 sek\u00e4 tarjouspyynn\u00f6n ajankohta on hyv\u00e4 tunnistaa kun kysely\u00e4 ollaan laatimassa. Juuri lomakautta vasten ja kovalla kiireell\u00e4 voi olla melkoisen hiljaista, ellei ilmaise huomattavaa maksuhalukkuutta jo heti pyynn\u00f6n ensi riveill\u00e4.<\/p>\n

Tarjous voidaan pyyt\u00e4\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4muotoisella lomakkeella tai j\u00e4tt\u00e4\u00e4 tarjouskirjeen laadinta tarjoajan teht\u00e4v\u00e4ksi. Tarjouslomaketta k\u00e4ytt\u00e4en tarjoaja tiet\u00e4\u00e4 t\u00e4ytt\u00e4\u00e4 kaikki ne tiedot joita tilaaja haluaa vertailla.<\/p>\n

Tilaajavastuun t\u00e4ytt\u00e4miseksi tulee toimittaa lain edellytt\u00e4m\u00e4t ajantasaiset todistukset. Lis\u00e4ksi on ilmoitettava veloitusperusteet ja mahdolliset ehdot. Suunnittelutarjouskilpailuakin s\u00e4\u00e4telee tarjoussalaisuus ja korrektit menettelyt tarjoajaa kohtaan. On kohtuutonta teett\u00e4\u00e4 jollain tarjoajalla t\u00f6it\u00e4 vain markkinatutkimus mieless\u00e4 hinnan selvitt\u00e4\u00e4kseen. T\u00e4ll\u00f6in t\u00e4ytyy olla kyky\u00e4 neuvotella asia selv\u00e4ksi. Reilua on, ett\u00e4 valintaperusteet ilmoitetaan ja niiden mukaan toimitaan vaikka t\u00e4t\u00e4 hankintaa eiv\u00e4t esimerkiksi hankintalain pelis\u00e4\u00e4nn\u00f6t sidokaan. Sopivan py\u00f6re\u00e4 ilmaisu on tietenkin yleisesti k\u00e4ytetty \u201dkokonaistaloudellinen edullisuus\u201d, joka j\u00e4tt\u00e4\u00e4 harkintavaltaa tilaajalle.<\/p>\n

Hankintakriteereit\u00e4 voivat olla my\u00f6s laatutekij\u00e4t. N\u00e4it\u00e4 n\u00e4kee asuntohankkeissa aika v\u00e4h\u00e4n viel\u00e4 k\u00e4ytett\u00e4v\u00e4n. Kriteerit ja niiden arviointi olisi hyv\u00e4 kertoa jo tarjouspyynn\u00f6ss\u00e4 sek\u00e4 hinnan suhde laatuun. Arvioitavia seikkoja voivat olla esimerkiksi toimituskyky, resurssit, referenssit, vastuuhenkil\u00f6iden kokemus, p\u00e4\u00e4suunnittelijan kokemus, laatuj\u00e4rjestelm\u00e4 ja k\u00e4ytett\u00e4v\u00e4t atk-ohjelmat (vaatimukset esim. 3D havainnekuville tai mallintamiselle). Laadun arviointi tulee suorittaa kaikissa tapauksissa objektiivisesti ensin laatu sitten hinta. N\u00e4m\u00e4 pisteytet\u00e4\u00e4n ja paras voittaa. Perinteisesti kuitenkin katsellaan kokonais- ja tuntiveloitushinnat ja niiden mukaan sitten p\u00e4\u00e4tet\u00e4\u00e4n.<\/p>\n

Tosin, ettei t\u00e4m\u00e4k\u00e4\u00e4n menisi liian yksioikoisesti useimmat tilaajat haluavat viel\u00e4 haastatella valittavat suunnittelijat. Suunnittelun konsultointi on vastuullinen luottamusteht\u00e4v\u00e4 ja on aivan oikein, ett\u00e4 tilaajat ottavat selkoa kenen kanssa t\u00f6ihin ollaan ryhtym\u00e4ss\u00e4. N\u00e4iss\u00e4 haastattelutilanteissa selvi\u00e4\u00e4 my\u00f6s suunnittelijoiden kyky esiinty\u00e4. Kaikilla insin\u00f6\u00f6reill\u00e4 tai arkkitehdeill\u00e4 ei sit\u00e4 ole vaikka olisivat muutoin erinomaisia suunnittelijoita. Koska hallitus joutuu tulevissa info- ja p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteko-tilaisuuksissa my\u00f6s t\u00e4m\u00e4n asian kanssa tekemisiin painaa se valinnoissa usein aika paljon.<\/p>\n

Mist\u00e4 tunnistaa hyv\u00e4n suunnittelijan?<\/strong><\/p>\n

Suunnittelukilpailuun on hyv\u00e4 valita yrityksi\u00e4, jotka ovat tunnettuja ja heill\u00e4 on onnistuneista asuntokorjaushankkeista useita referenssej\u00e4. Joskus yksitt\u00e4inen suunnittelijakin voi olla ratkaiseva tekij\u00e4, mutta useimmiten yritykset ovat erikoistuneet nimenomaan my\u00f6s asuntoyhti\u00f6iden korjaushankkeiden suunnitteluun. Referenssej\u00e4 katsellessa on hyv\u00e4 verrata niit\u00e4 oman kohteen ominaisuuksiin. Jos vastaavuutta l\u00f6ytyy, ollaan hyv\u00e4ll\u00e4 alulla. Soitto referenssikohteen is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle tai hallituskollegalle voi viel\u00e4 vahvistaa k\u00e4sityksen.<\/p>\n

Suunnittelua voi kysy\u00e4 kokonaissuunnittelutoimeksiantona tai eri suunnittelualat erikseen kilpailuttaen. Molemmin tavoin voi l\u00f6yt\u00e4\u00e4 hyv\u00e4n ryhm\u00e4n. Toisella on valmiiksi synergiaa ja toiselle se henki luodaan. Molemmissa tarvitaan asiansa osaava p\u00e4\u00e4suunnittelija, joka osaltaan koordinoi suunnitteluryhm\u00e4n toimintaa tilaajan tavoitteiden mukaisen suunnittelun toteuttamiseksi. Vastaavilta suunnittelijoilta on my\u00f6s edellytett\u00e4v\u00e4 kohteeseen riitt\u00e4v\u00e4 p\u00e4tevyys. Erityisesti museaaliset vanhat rakennukset ovat tarkkoja paikkoja.<\/p>\n

Kohti suunnittelusopimusta<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong>Tarjousten vertailu alkaa kuorien avaamisella ja annettujen tarjoustekij\u00f6iden vertailulla. Samalla tarkistetaan, ett\u00e4 annetut tarjoukset vastaavat pyydetty\u00e4 sis\u00e4lt\u00f6\u00e4. Jos tarvetta on, voidaan pyyt\u00e4\u00e4 my\u00f6s lis\u00e4selvityksi\u00e4. Haluttaessa voidaan ehdokkaat haastatella.<\/p>\n

N\u00e4iden teht\u00e4vien my\u00f6t\u00e4 valittu suunnitteluryhm\u00e4 on olemassa ja voidaan valmistella suunnittelusopimukset. Osapuolet kommentoivat sopimussis\u00e4ll\u00f6t ja ne allekirjoitetaan yhteisesti. Sopimusvalmisteluun liittyen jo usein sovitaan kuinka teht\u00e4v\u00e4 aloitetaan ja koska suunnittelun aloituskokouksen merkeiss\u00e4 ensimm\u00e4isen kerran ty\u00f6n \u00e4\u00e4ress\u00e4 tavataan.<\/p>\n

Suunnittelun valmisteluvaiheessa on onnistuttu, jos kaikilla osapuolilla on selv\u00e4 k\u00e4sitys mit\u00e4 hankittiin ja mit\u00e4 saatiin sek\u00e4 mihin ollaan menossa. Voi tuntua itsest\u00e4\u00e4nselvyyksilt\u00e4kin, mutta t\u00e4m\u00e4n varmistamiseksi tehtiin kuitenkin jonkinmoinen ty\u00f6panos. V\u00e4hempikin saattoi riitt\u00e4\u00e4, mutta asioista on hyv\u00e4 aina varmistua.<\/p>\n

Esitin t\u00e4m\u00e4n tarkoituksella opastuksen tyyliin niin, ett\u00e4 ohjeita noudattaen voisi suoritta vaikka itse onnistuneen suunnittelija valinnan. Perimm\u00e4inen tarkoitus oli kuitenkin syvent\u00e4\u00e4 sit\u00e4 teht\u00e4v\u00e4\u00e4, jonka is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 tai projektinjohtaja \/ rakennuttajakonsultti Teille suorittaa. Valmisteluvaiheen teht\u00e4v\u00e4t edell\u00e4 kuvatulla huolellisuudella tehtyn\u00e4 eiv\u00e4t kuitenkaan ole ty\u00f6panoksena mietittyn\u00e4 kuin 40 \u2013 60 tuntia. Mielest\u00e4ni se panos kannattaa ruletissa py\u00f6r\u00e4ytt\u00e4\u00e4, koska hankkeen onnistumisen kannalta eritt\u00e4in keskeisest\u00e4 vaiheesta on taas kysymys.<\/p>\n

P\u00e4\u00e4si\u00e4ist\u00e4 kohden, yst\u00e4v\u00e4llisin terveisin<\/p>\n

Juuso H\u00e4m\u00e4l\u00e4inen<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

 <\/p>\n