{"id":3308,"date":"2019-09-26T15:15:10","date_gmt":"2019-09-26T12:15:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.valvontakonsultit.fi\/?p=3308"},"modified":"2019-09-26T15:19:21","modified_gmt":"2019-09-26T12:19:21","slug":"hankekoulu-osa-10-kiinteiston-elinkaari-investointihankkeen-jalkeen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rapp.fi\/en\/hankekoulu-osa-10-kiinteiston-elinkaari-investointihankkeen-jalkeen\/","title":{"rendered":"Hankekoulu, osa 10 – kiinteist\u00f6n elinkaari investointihankkeen j\u00e4lkeen"},"content":{"rendered":"

Mit\u00e4 on takana ja mit\u00e4 edess\u00e4?<\/strong><\/p>\n

Hankekoulun artikkelisarjassa on k\u00e4sitelty investointihankkeen kulkua alkuvuodesta 2019 l\u00e4htien. T\u00e4m\u00e4 artikkeli sulkee hankkeen kaaren ja palauttaa kiinteist\u00f6n sille uralle, josta l\u00e4hdettiin. Voisiko sanoa kuitenkin \u201duusin ev\u00e4in.\u201d<\/p>\n

T\u00e4ss\u00e4 artikkelissa on kuitenkin hyv\u00e4 sulkea se ympyr\u00e4 \/ hankkeen kaari, joka tosiaan jo melkein vuosi sitten aloitettiin. N\u00e4in jutut t\u00e4ydent\u00e4v\u00e4t toisiaan ja muodostavat kokonaisuuden.<\/p>\n

Jo t\u00e4ss\u00e4 vaiheessa on hieno mahdollisuus kiitt\u00e4\u00e4 Teit\u00e4 lukijoita, jotka olette artikkelisarjaa seuranneet. Toivottavasti t\u00e4st\u00e4 vapaamuotoisesta tarinoinnista on ollut Teille iloa, hy\u00f6ty\u00e4 sek\u00e4 vinkki\u00e4 ainakin siihen ajatusmaailmaan, jota rakennuttajakonsulttina lukuisissa hankkeissa eri rakennusalan hankkeissa toimivana projektinjohtajana py\u00f6rit\u00e4mme.<\/p>\n

Pohdintaa kiinteist\u00f6n elinkaaresta<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong>Elinkaari, noin yksitt\u00e4isen\u00e4 sanana on jo itsess\u00e4\u00e4n moni merkityksellinen ja moneen asiaan yhdistett\u00e4viss\u00e4. Suunnataan ajatukset nyt kuitenkin asiayhteyteen liittyen kiinteist\u00f6ihin ja niist\u00e4 erityisesti asuinkiinteist\u00f6ihin. Voisiko ajatella niin, ett\u00e4 talo on niin kauan hyv\u00e4 ja asuinkelpoinen, kun sit\u00e4 yll\u00e4pidet\u00e4\u00e4n ja se on \u201doikeassa paikassa\u201d. Omistusmuodosta viis, tarkastelumme kohteena olevien talojen p\u00e4\u00e4asiallinen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus on asuminen. Kivijalassa voi olla autotallia, pienehk\u00f6\u00e4 liiketilaa tai nykyopin mukaan, jopa kokonaisia kauppakeskuksia.<\/p>\n

Voi sanoa, ett\u00e4 asumisen funktio tai oikeammin ihmisten tarpeet ovat muuttuneet vuosien my\u00f6t\u00e4 melkoisesti. Siin\u00e4 kyydiss\u00e4 my\u00f6s kiinteist\u00f6t ovat kehittyneet. Jokainen kiinteist\u00f6 ilment\u00e4\u00e4 toki omaa aikaansa, mutta halua olisi siihen suuntaan, ett\u00e4 vanhakin kiinteist\u00f6 saisi tekniikaltaan \/ palveluiltaan taipua nykymaailman menoon.<\/p>\n

Asuminen on toisaalta valinta. Valitsemme asuinpaikkamme monista syist\u00e4: kotipaikka, sijainti, koulu, lastenhoito, asumisen kustannukset n\u00e4in muutamia mainitakseni. Koko, muoto, ik\u00e4 ja kunto plus monet muut tekij\u00e4t saavat meid\u00e4t valitsemaan sen oman kodin tai sijoitusasunnon.<\/p>\n

Asumisen hinta l\u00e4htee taloyhti\u00f6n tilanteesta. Hoitovastike, korjaushistoria ja ker\u00e4tty korjausvelka ovat merkityksellisi\u00e4 tekij\u00f6it\u00e4 vaikka\u2026 eik\u00f6 totta valinta on kuitenkin monesti tunnepohjainen. Kivat tapetit tai huoneiston juuri Sinun el\u00e4m\u00e4n tilannettasi kohtaava pohjaratkaisu voi olla painavaa asiaa.<\/p>\n

Ettei menisi pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n asioiden ja itsest\u00e4\u00e4nselvyyksien luettelemiseksi voidaan todeta, ett\u00e4 siit\u00e4 mihin l\u00e4hdettiin, niin siit\u00e4 my\u00f6s nyt jutellaan. Valitsemallamme asuntoyhti\u00f6n osakeomisteisella huoneistolla, jota osakkein hallitsemme, on historiikkia ja elinkaarta takana sek\u00e4 edess\u00e4.<\/p>\n

Elinkaari – takuun j\u00e4lkeist\u00e4 aikaa?<\/strong><\/p>\n

Oikeammin voisi sanoa elinkaaren alkavan rakentamisesta aiheutuvan h\u00e4iri\u00f6tilan sulkeutuessa investointihankkeen vastaanottotarkastukseen. T\u00e4t\u00e4 seuraavat muutamat j\u00e4lkitarkastukset ja hankkeen taloudellinen loppuselvitys. Edell\u00e4 mainituissa tilaisuuksissa rakentamissuoritus tulee saatetuksi suunnitelmia vastaavaan virheett\u00f6m\u00e4\u00e4n tilanteeseen sek\u00e4 suoritetun urakan taloudelliset asiat tulevat sopijapuolten kesken finalisoitua. Takuu kest\u00e4\u00e4 rakennushankkeessa yleisesti 2 vuotta ja erityistapauksissa kuten erityslasit ja vesikate 5 -10 vuotta. Ja totta kai, elinkaartahan oli eletty onnellisesti jo vuosikymmeni\u00e4 t\u00e4t\u00e4 ennen.<\/p>\n

Korjaushanke tulee tosiaan loppuun saatelluksi omalla painollaan urakkasopimusten mukaisten menettelyjen kautta, kun nekin huolella hoidetaan. Huolto- ja kunnossapito vastuu sek\u00e4 vastuu asumisesta siirtyv\u00e4t taloyhti\u00f6lle ja osakkaalle v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti hyv\u00e4ksytyn k\u00e4ytt\u00f6\u00f6noton \/ vastaanoton j\u00e4lkeen. N\u00e4iss\u00e4 siis suljetaan urakkasopimuksen kaari ja j\u00e4ljelle j\u00e4\u00e4 sopimukseen kuuluva takuuvastuu. T\u00e4st\u00e4 kerrotaan laajemmin takuuvastuuta koskevassa artikkelissa.<\/p>\n

Elinkaari<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong>Korjaushankkeesta tulee taltioida korjaushistorian kaikki se ajantasainen tieto mik\u00e4 hankkeesta on irrotettavissa. Lains\u00e4\u00e4d\u00e4nt\u00f6 velvoittaa rakennusluvanalaisista hankkeista laatimaan k\u00e4ytt\u00f6- ja huolto-ohjeet. On eritt\u00e4in suositeltavaa my\u00f6s taloyhti\u00f6iden osalta hankkia s\u00e4hk\u00f6inen huoltokirja. Se on kuitenkin p\u00f6lyttyvien mappien sijaan se tallennusmuoto, jossa tietoja tavataan nyky\u00e4\u00e4n hy\u00f6dynt\u00e4\u00e4.<\/p>\n

Ongelmallista on, ett\u00e4 n\u00e4it\u00e4 saneeraushankkeen j\u00e4lkeen ajantasaisia tietoja t\u00e4ytyy my\u00f6s yll\u00e4pit\u00e4\u00e4. T\u00e4t\u00e4 t\u00e4ytyy vaatia sek\u00e4 huoltoyhti\u00f6lt\u00e4 ett\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4toimistolta ja huolehtikaa t\u00e4st\u00e4 vuosibudjetoinnissa.<\/p>\n

Luokaa s\u00e4\u00e4nn\u00f6t taloyhti\u00f6lle, jos ei niit\u00e4 Teill\u00e4 jo olekin – s\u00e4\u00e4nn\u00f6t osakkaiden remonteille ja niiden taltioimiselle<\/u>. Lukuisia kiinteist\u00f6jen saneerauksia johtaneena olen saanut todeta, ett\u00e4 ainakaan kaikki eiv\u00e4t ole n\u00e4in toimineet taloyhti\u00f6n historiaan katsoen. Tietojen yll\u00e4pito on ollut suoraan sanoen surkeaa, ehk\u00e4 johtuen siit\u00e4 ei s\u00e4hk\u00f6isest\u00e4 muodosta, vaatimustasosta tai tiet\u00e4m\u00e4tt\u00f6myydest\u00e4. Ihmiset hallituksissa vaihtuvat ja PTS -nykymuodossaan menee taloyhti\u00f6iden saneeraustarpeita seuraten vuodesta viiteen vuotta ennakoiden. Onko tieto todella siirtynyt? T\u00e4st\u00e4 tulee varmistua. Ehdotan, ett\u00e4 lis\u00e4\u00e4tte PTS \u2013suunnitelmaanne mennein\u00e4 tapahtumina dokumentoidut ja toteutetut saneeraukset, joita ovat edelt\u00e4neet taloyhti\u00f6n selke\u00e4t ohjeet. N\u00e4in siksi, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n rakenteiden korjaamisen ajatusta noudattavat huoneistokohtaiset saneeraukset voisivat olla my\u00f6s osakkaan hy\u00f6dyksi mahdollisissa taloyhti\u00f6n tulevissa saneerauksissa. Is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4todistus dokumentoi taloyhti\u00f6tasoiset korjaustoimenpiteet.<\/p>\n

Huoltoa ja kunnossapitoa<\/strong><\/p>\n

Kiinteist\u00f6n eri rakennusosien kannalta t\u00e4ysin keskeist\u00e4 on niiden oikea k\u00e4ytt\u00f6 ja huolto. Asumisellanne kulutatte normaalin osakkaan huolto- ja kunnossapitovastuulle kuuluvia rakennusosia kuten sis\u00e4pinnat ja v\u00e4liovet. L\u00e4hes kaikki muu kuuluukin sitten taloyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle. N\u00e4it\u00e4 t\u00e4rkeit\u00e4 huoltokorjauksia sek\u00e4 erikseen PTS \u2013suunnitelmassa isompia korjauksia harkiten budjetoitte yhti\u00f6kokouksissa. Kuten aiemmissa artikkeleissa on korostettu, tulee huoltojen ja korjausten suunnittelu perustaa ajantasaiseen tietoon. Muistakaa huolehtia my\u00f6s n\u00e4iden kuntoa kartoittavien toimenpiteiden budjetoinnista, ett\u00e4 suunnitelmanne voisi perustua tosiasialliseen tietoon.<\/p>\n

El\u00e4m\u00e4\u00e4, ei sen enemp\u00e4\u00e4\u2026<\/strong><\/p>\n

Junnu Vainion viisaan laulun sanoin on hyv\u00e4 p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 t\u00e4m\u00e4 juttusarja. P\u00e4\u00e4t\u00f6kset ovat aina hyvi\u00e4 ja onneksi niit\u00e4 voi my\u00f6s muuttaa. Takki taipuu k\u00e4\u00e4nn\u00f6kseen ja poliitikko se vasta py\u00f6riikin nuttunsa sis\u00e4ll\u00e4. Kiinteist\u00f6n omistaminen on kuitenkin pitk\u00e4j\u00e4nteist\u00e4 puuhaa ja siin\u00e4 ei ulsteria pit\u00e4isi k\u00e4\u00e4nnell\u00e4. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteon koostuessa yhteisest\u00e4 mielipiteest\u00e4 demokratian pelis\u00e4\u00e4nn\u00f6in voi todella sanoa sen olleen siin\u00e4 hetkess\u00e4 oikea tai ainakin enemmist\u00f6n mukainen. Taloyhti\u00f6iden p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteko koostuu aina sen hetkisist\u00e4 omistajien mielipiteist\u00e4 ja voisi jopa sanoa, ett\u00e4 se edustaa t\u00e4ll\u00f6in omistajien kiinteist\u00f6strategiaa. Kokemukseni mukaan se on ollut l\u00e4hes aina arvostettavaa ja kiinteist\u00f6n kannalta oikean suuntaista.<\/p>\n

Kun joskus t\u00f6rm\u00e4\u00e4 t\u00e4m\u00e4n ammattiroolin kannalta erikoiselta tuntuviin ratkaisuihin, tulee aina kysy\u00e4 miksi n\u00e4in on? Viisas projektinjohtaja on se, joka ymm\u00e4rt\u00e4\u00e4 my\u00f6s taustojen taakse ja ohjaa hanketta siihen suuntaan jossa tilaajan todelliset tavoitteet ovat.<\/p>\n

Ratkaisut sivuun ja kokonaisuus keh\u00e4\u00e4n! Sielt\u00e4 l\u00f6ytynee my\u00f6s Teid\u00e4n taloyhti\u00f6\u00f6nne hyv\u00e4t ja kest\u00e4v\u00e4t ratkaisut, kun ne ovat Teid\u00e4n tavoitteissanne keski\u00f6ss\u00e4.<\/p>\n

 <\/p>\n

Mukavaa vuoden 2019 jatkoa,<\/p>\n

Juuso H\u00e4m\u00e4l\u00e4inen, projektinjohtaja<\/p>\n

Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy<\/p>\n

\"\"<\/p>\n