Valvontakonsultit Oy aloittaa artikkelisarjan, jossa käsitellään taloyhtiön peruskorjaushankkeiden keskeisiä vaiheita. Hankekoulun tarkoituksena on selventää korjaushankkeiden eri vaiheita taloyhtiön päättäjille ja yhtiöiden osakkaille. Tavoitteena on korostaa suunnitelmallisen hallinnoinnin merkitystä mm. korjaushankkeiden aikatauluttamisessa ja kustannustehokkaassa läpiviennissä. Hankekoulu -artikkelisarja havainnollistaa korjaushankeen eri vaiheet, aina kuntoarvion tai korjaustarpeen havainnoinnista takuuvaiheisiin saneeratun kiinteistön kautta yksittäisen rakenneosan ylläpitoon. Jutuissa pyritään havainnollistamaan prosessin ja päätöksenteon kulkua rakennushankkeiden monimuotoisissa vaiheissa. Näin uskomme juttusarjan myötä seuraajiemme saavan parhaan mahdollisen kokonaiskuvan kiinteistön korjaushankkeiden kulusta.
Hankekoulun on pääasiallisesti kirjoittanut Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy:stä hankejohtamisen asiantuntija projektinjohtaja Juuso Hämäläinen. Yrityksen 30- vuotisen historiansa aikana hän on rakennuttajakonsultoinut ja valvonut Etelä-Suomen alueella useita satoja erilaisia kohteita julkisenrakentamisen, liikerakentamisen ja asuntorakentamisen sektoreilta, niin uusia kuin vanhojakin. Runsaslukuisten kohteiden ja pitkäkestoisten asiakkuuksien myötä on ollut mahdollista olla mukana kehittämässä alan menettelyjä ja prosesseja. Tehden sitä yksittäisten asiakkaiden kanssa kuin yhtä lailla lukuisten alan luottamustehtävienkin kautta. Valvontakonsultit Oy:n tarinasta ja yrityksen tarjoamista palveluista sekä toteutetuista kohteista voit lukea lisää nettisivuiltamme.
”Valvontakonsultit Hankekoulu” tulee tarjoamaan asiantuntija näkökulmaa hankkeen eri vaiheisiin. Artikkelisarjan rakenteen mukaisesti siitä koostuu vanha kunnon ”jatkiskertomus”, jossa juonenkäänteet eivät välttämättä ole parhaimpien dekkaristien tasoa pääasiassa kuitenkin olevan asiasisällön vuoksi. Lukijan mielikuvituksen ja osin omakohtaisen / yhtiökohtaisen kokemuspiirienne varaan jätetään se inhimillisyys mistä jokaisen Suomalaisen taloyhtiön arki kuitenkin joka päivä koostuu. Tätäkin puolta pyritään kuitenkin jalkauttamaan juttusarjassa mm. case –esimerkein.
Taloyhtiöiden arkielämää tekniseltä kannalta katsoen on pääroolissa itse kiinteistön pitkä elinkaari. Laskennallisesti sen arvioidaan olevan suunnitteluvaiheessa esimerkiksi 30 – 100 vuotta. Tämä vaikuttaa valittuihin rakenne- ja taloteknisiin ratkaisuihin. Faktaa kuitenkin on, että jokaisella rakennusosalla, joista rakennukset niiden eri yhdistelminä koostuvat, on yhdessä sekä huolto että kunnossapito huomioiden yksilöllinen elinkaari. Olosuhteet vaikuttavat elinkaareen, niin ulkoiset kuten ilmasto ja sisäiset kuten rakennuksen käyttö. Siksi erityisen merkityksellistä on korjaustarpeiden suunnitelmallinen ennakointi. Oliko sinulle tuttu termi PTS, pitkän tähtäimen peruskorjaussuunnitelma? Suunnitelman laatimisvelvoite, joka nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaisesti jokaisessa yhtiössä tulisi laatia.
Omistusasuntoyhtiö on kiinteistön omistusmuoto, jossa osakkeen omistajan hallitsevat omistamiensa osakkeiden suhteessa huoneistojaan ja sitä kautta osaa kokonaisesta kiinteistöstä. Itse kiinteistö koostuu tontista, joka on vuokra omisteisena tai omana tonttina. Lisäksi tontilla on se tuttu rakennus: kerros-, rivi-, paritalo- tai jopa kaksi tai useampi omakotitaloa asunto-osakeyhtiön muodostaen. Tästä kokonaisuudesta, elinkaaresta, teknisestä ja sosiaalisesta hyvinvoinnista on kiinteistön hallinnassa kysymys. Kun rakennus valmistuu ja se saa uudet onnelliset omistajat sisäänsä elinkaari alkaa. Kiinteistön arvon kannalta keskeistä on tuttu kiinteistönvälittäjien mantra ”sijainti, sijainti, sijainti”! Kiinteistökaupasta puhuttaessa mielletään se usein omakotitalokiinteistöksi ja näinhän se onkin, kun siinä tulee hankituksi samalla sekä rakennusalue eli tontti ja sillä sijaitseva rakennuskanta. Asunto-osakekaupassa hankitaan omistusoikeus huoneistoon merkittyihin osakkeisiin ja sitä kautta huoneistoon, omaan kotiin. Kodilla on kaikissa tapauksissa muoto, tunnelma, näkymät ja se tarjoaa meille jokaiselle sen turvallisen ympäristön, joka edelleen kulloisessakin elämäntilanteessa on tarpeen. Joskus se kestää elämän, joskus se on lyhyt aikaisempaa ”vaihto-omaisuutta”. Se tulee sisältämän elämää ja erotiikkaa ja ah´ niin monisanaista retoriikkaa. Loppujen lopuksi on kuitenkin kysymys ihmisen, osakkeen omistajan olemassa olevan elämän tilanteen tarpeen vastaamiseen.
Tunteet ovat tärkeitä! Mennäänkö artikkelisarjan insertissä jo heti sivuraiteelle? Kuinka ne voivat liittyä niinkin kliiniseen asiaan kuin rakentaminen, kiinteistön tahi osakkeen omistaminen on? Kyllä vain osakeomisteisesti hallittavan asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön omistamiseen ja sen hallinnointiin liittyy kaiken rationaalisen ajattelun sekä kylmien numeroiden lisäksi tunteet! Jokainen kokee ne tavallaan ja ilmentää niitä puheenvuorojensa myötä yhtiökokouksessa. Toki muitakin mielenilmauksen foorumeita on: isännöitsijä, hallitus, palautelaatikko, ilmoitustaulu, pihaparlamentti jne.. Tiedätte kyllä mistä on kysymys. Yhteisöllinen päätöksenteko ja yksilön vapaa sana kunniaan! Näin kuuluukin olla, mutta ne ovat aidosti samalla haastavia ilmaisumuotoja. Siitä taloyhtiöiden hallinnoinnissa kuitenkin on kysymys. Joskus asiayhteytenä on pyykkitupavuorojen varausjärjestelmä, joskus kiinteistön perustavaa laatua olevan korjausinvestoinnin päättäminen.
Kirjoittajan ammattialaa on mm. johtaa näitä asunto- ja kiinteistö-osakeyhtiöiden rakennus- ja investointihankkeita. Kysymyksessä on aina häiriötila kiinteistön seesteisessä elinkaaressa. Tehdään jotain sellaista, joka merkittävästi vaikuttaa sekä osakkeen omistajan tai vuokralaisen asumisen arkeen ja useimmissa tapauksissa myös lompakkoon. Suuri kysymys onkin kuinka siitä vähimmän vaivan periaatteella tai kokonaistaloudellisesti selvitään. Kokonaistaloudellisuus on termi, joka on tämän artikkelisarjan keskeisiä teemoja. Se sisältää eri hankevaiheissa valtavan sarjan tilaajan (taloyhtiö ja osakkaat) tavoiteasetantaa, valintoja ja päätöksentekoa. Loppujen lopuksi itse urakointi, rakennusvaihe, kaikille tuttuna piikkauskoneiden ja nykypäivänä kielipoliittisesti mielenkiintoisten äänien kakofoniana on vain sen päätösten sarjan se viimeinen ja kallein muoto. Itse korjaushankkeen kustannus juontuu niistä valinnoista ja päätöksistä, jotka peruskorjaushanketta edelsivät.
Palataan ennakoivaan korjaussuunnitteluun ja vielä sitäkin ennen koko kotimaiseen asunto-osakeyhtiömassaan. Tiesittekö, että asunto-osakeyhtiöitä on Suomessa pitkälti yli 80 000 kpl. ja niiden hallinnosta vastaa noin 250 000 kansalaista! Vastaavaa lähidemokratian kehtoa saa hakea. Toimintaa säätelee keskeisenä elementtinä asunto-osakeyhtiölaki. Sitä toteutetaan ylimpänä päättävänä elimenä yhtiökokouksissa ja siitä seuraten hallituksien sekä isännöitsijöiden toimesta.
Elinkaarta eletään! Siihen mahtuu pihatalkoita ja julkisivuremontteja, tulppaanien istutusta ja tukossa olevia viemäreitä.
PTS – pitkän tähtäimenkorjaustarvesuunnittelu tai kiinteistöjohtaminen ovat molemmat tuttua terminologiaa vaikkapa lehtien palstoilta. Voidaanko asunto-osakeyhtiöiden yhteydessä edes puhua kiinteistöjohtamisesta? Kyllä voidaan, mutta vain osassa tapauksista suuresta massasta. Kiinteistöjohtamisesta, jos sallitte, pitäisi kiinteistön omistamisessa, asunto-osakkeen omistamisessa on puhtaimmillaan kysymys. Sijoituksen arvo = koti ja tunteet. Oho, vai oliko sittenkään oikea yhtälö = totta kai, mutta edellisten lisäksi on kysymys asumisen hinnasta sisältäen hoitovastikkeen ja investointi- (korjaushankkeiden) rahoitusvastikkeen.
Arvoisat lukijat Valvontakonsultit Oy tarjoaa ”Hankekoulun” myötä Teille mielenkiintoisia kysymyksiä ja vastauksia sekä avartavia asiantuntija näkökulmia kiinteistösi, omistamasi asunto-osakkeen arkeen ja elinkaareen kokeneen, taloyhtiöiden arkea tuhansien asuntojen kautta ruohonjuuritasolta nähneen, asiantuntijan kirjoittamana juttusarjana.
Tervetuloa kyytiin!
Ystävällisin terveisin,
Juuso Hämäläinen, Valvontakonsultit Oy
ps. liity Linkedin seuraajaksemme, niin saat tiedon seuraavan hankekoulun julkaisemisesta.