Mitä on takana ja mitä edessä?
Hankekoulun artikkelisarjassa on käsitelty investointihankkeen kulkua alkuvuodesta 2019 lähtien. Tämä artikkeli sulkee hankkeen kaaren ja palauttaa kiinteistön sille uralle, josta lähdettiin. Voisiko sanoa kuitenkin ”uusin eväin.”
Tässä artikkelissa on kuitenkin hyvä sulkea se ympyrä / hankkeen kaari, joka tosiaan jo melkein vuosi sitten aloitettiin. Näin jutut täydentävät toisiaan ja muodostavat kokonaisuuden.
Jo tässä vaiheessa on hieno mahdollisuus kiittää Teitä lukijoita, jotka olette artikkelisarjaa seuranneet. Toivottavasti tästä vapaamuotoisesta tarinoinnista on ollut Teille iloa, hyötyä sekä vinkkiä ainakin siihen ajatusmaailmaan, jota rakennuttajakonsulttina lukuisissa hankkeissa eri rakennusalan hankkeissa toimivana projektinjohtajana pyöritämme.
Pohdintaa kiinteistön elinkaaresta
Elinkaari, noin yksittäisenä sanana on jo itsessään moni merkityksellinen ja moneen asiaan yhdistettävissä. Suunnataan ajatukset nyt kuitenkin asiayhteyteen liittyen kiinteistöihin ja niistä erityisesti asuinkiinteistöihin. Voisiko ajatella niin, että talo on niin kauan hyvä ja asuinkelpoinen, kun sitä ylläpidetään ja se on ”oikeassa paikassa”. Omistusmuodosta viis, tarkastelumme kohteena olevien talojen pääasiallinen käyttötarkoitus on asuminen. Kivijalassa voi olla autotallia, pienehköä liiketilaa tai nykyopin mukaan, jopa kokonaisia kauppakeskuksia.
Voi sanoa, että asumisen funktio tai oikeammin ihmisten tarpeet ovat muuttuneet vuosien myötä melkoisesti. Siinä kyydissä myös kiinteistöt ovat kehittyneet. Jokainen kiinteistö ilmentää toki omaa aikaansa, mutta halua olisi siihen suuntaan, että vanhakin kiinteistö saisi tekniikaltaan / palveluiltaan taipua nykymaailman menoon.
Asuminen on toisaalta valinta. Valitsemme asuinpaikkamme monista syistä: kotipaikka, sijainti, koulu, lastenhoito, asumisen kustannukset näin muutamia mainitakseni. Koko, muoto, ikä ja kunto plus monet muut tekijät saavat meidät valitsemaan sen oman kodin tai sijoitusasunnon.
Asumisen hinta lähtee taloyhtiön tilanteesta. Hoitovastike, korjaushistoria ja kerätty korjausvelka ovat merkityksellisiä tekijöitä vaikka… eikö totta valinta on kuitenkin monesti tunnepohjainen. Kivat tapetit tai huoneiston juuri Sinun elämän tilannettasi kohtaava pohjaratkaisu voi olla painavaa asiaa.
Ettei menisi pelkästään asioiden ja itsestäänselvyyksien luettelemiseksi voidaan todeta, että siitä mihin lähdettiin, niin siitä myös nyt jutellaan. Valitsemallamme asuntoyhtiön osakeomisteisella huoneistolla, jota osakkein hallitsemme, on historiikkia ja elinkaarta takana sekä edessä.
Elinkaari – takuun jälkeistä aikaa?
Oikeammin voisi sanoa elinkaaren alkavan rakentamisesta aiheutuvan häiriötilan sulkeutuessa investointihankkeen vastaanottotarkastukseen. Tätä seuraavat muutamat jälkitarkastukset ja hankkeen taloudellinen loppuselvitys. Edellä mainituissa tilaisuuksissa rakentamissuoritus tulee saatetuksi suunnitelmia vastaavaan virheettömään tilanteeseen sekä suoritetun urakan taloudelliset asiat tulevat sopijapuolten kesken finalisoitua. Takuu kestää rakennushankkeessa yleisesti 2 vuotta ja erityistapauksissa kuten erityslasit ja vesikate 5 -10 vuotta. Ja totta kai, elinkaartahan oli eletty onnellisesti jo vuosikymmeniä tätä ennen.
Korjaushanke tulee tosiaan loppuun saatelluksi omalla painollaan urakkasopimusten mukaisten menettelyjen kautta, kun nekin huolella hoidetaan. Huolto- ja kunnossapito vastuu sekä vastuu asumisesta siirtyvät taloyhtiölle ja osakkaalle välittömästi hyväksytyn käyttöönoton / vastaanoton jälkeen. Näissä siis suljetaan urakkasopimuksen kaari ja jäljelle jää sopimukseen kuuluva takuuvastuu. Tästä kerrotaan laajemmin takuuvastuuta koskevassa artikkelissa.
Elinkaari
Korjaushankkeesta tulee taltioida korjaushistorian kaikki se ajantasainen tieto mikä hankkeesta on irrotettavissa. Lainsäädäntö velvoittaa rakennusluvanalaisista hankkeista laatimaan käyttö- ja huolto-ohjeet. On erittäin suositeltavaa myös taloyhtiöiden osalta hankkia sähköinen huoltokirja. Se on kuitenkin pölyttyvien mappien sijaan se tallennusmuoto, jossa tietoja tavataan nykyään hyödyntää.
Ongelmallista on, että näitä saneeraushankkeen jälkeen ajantasaisia tietoja täytyy myös ylläpitää. Tätä täytyy vaatia sekä huoltoyhtiöltä että isännöitsijätoimistolta ja huolehtikaa tästä vuosibudjetoinnissa.
Luokaa säännöt taloyhtiölle, jos ei niitä Teillä jo olekin – säännöt osakkaiden remonteille ja niiden taltioimiselle. Lukuisia kiinteistöjen saneerauksia johtaneena olen saanut todeta, että ainakaan kaikki eivät ole näin toimineet taloyhtiön historiaan katsoen. Tietojen ylläpito on ollut suoraan sanoen surkeaa, ehkä johtuen siitä ei sähköisestä muodosta, vaatimustasosta tai tietämättömyydestä. Ihmiset hallituksissa vaihtuvat ja PTS -nykymuodossaan menee taloyhtiöiden saneeraustarpeita seuraten vuodesta viiteen vuotta ennakoiden. Onko tieto todella siirtynyt? Tästä tulee varmistua. Ehdotan, että lisäätte PTS –suunnitelmaanne menneinä tapahtumina dokumentoidut ja toteutetut saneeraukset, joita ovat edeltäneet taloyhtiön selkeät ohjeet. Näin siksi, että taloyhtiön rakenteiden korjaamisen ajatusta noudattavat huoneistokohtaiset saneeraukset voisivat olla myös osakkaan hyödyksi mahdollisissa taloyhtiön tulevissa saneerauksissa. Isännöitsijätodistus dokumentoi taloyhtiötasoiset korjaustoimenpiteet.
Huoltoa ja kunnossapitoa
Kiinteistön eri rakennusosien kannalta täysin keskeistä on niiden oikea käyttö ja huolto. Asumisellanne kulutatte normaalin osakkaan huolto- ja kunnossapitovastuulle kuuluvia rakennusosia kuten sisäpinnat ja väliovet. Lähes kaikki muu kuuluukin sitten taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Näitä tärkeitä huoltokorjauksia sekä erikseen PTS –suunnitelmassa isompia korjauksia harkiten budjetoitte yhtiökokouksissa. Kuten aiemmissa artikkeleissa on korostettu, tulee huoltojen ja korjausten suunnittelu perustaa ajantasaiseen tietoon. Muistakaa huolehtia myös näiden kuntoa kartoittavien toimenpiteiden budjetoinnista, että suunnitelmanne voisi perustua tosiasialliseen tietoon.
Elämää, ei sen enempää…
Junnu Vainion viisaan laulun sanoin on hyvä päättää tämä juttusarja. Päätökset ovat aina hyviä ja onneksi niitä voi myös muuttaa. Takki taipuu käännökseen ja poliitikko se vasta pyöriikin nuttunsa sisällä. Kiinteistön omistaminen on kuitenkin pitkäjänteistä puuhaa ja siinä ei ulsteria pitäisi käännellä. Päätöksenteon koostuessa yhteisestä mielipiteestä demokratian pelisäännöin voi todella sanoa sen olleen siinä hetkessä oikea tai ainakin enemmistön mukainen. Taloyhtiöiden päätöksenteko koostuu aina sen hetkisistä omistajien mielipiteistä ja voisi jopa sanoa, että se edustaa tällöin omistajien kiinteistöstrategiaa. Kokemukseni mukaan se on ollut lähes aina arvostettavaa ja kiinteistön kannalta oikean suuntaista.
Kun joskus törmää tämän ammattiroolin kannalta erikoiselta tuntuviin ratkaisuihin, tulee aina kysyä miksi näin on? Viisas projektinjohtaja on se, joka ymmärtää myös taustojen taakse ja ohjaa hanketta siihen suuntaan jossa tilaajan todelliset tavoitteet ovat.
Ratkaisut sivuun ja kokonaisuus kehään! Sieltä löytynee myös Teidän taloyhtiöönne hyvät ja kestävät ratkaisut, kun ne ovat Teidän tavoitteissanne keskiössä.
Mukavaa vuoden 2019 jatkoa,
Juuso Hämäläinen, projektinjohtaja
Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy