Suunnitteluvaiheen lähtökohdat
Suunnittelua edeltävä vaihe hankkeessa oli siis suunnittelun valmisteluvaihe, josta edellinen hankekoulun juttu kertoi. Suunnittelun valmisteluvaiheessa suunnittelijakonsultit valittiin hoitamaan kohteen suunnittelua joko neuvotellen tai kilpailuttaen. Tehtävästä on voitu sopia myös siten, että hankesuunnittelussa mukana olleet tahot jatkavat myös varsinaisen hankkeen suunnittelijana.
Suunnittelu jakautuu tyypillisesti kaikkien tunnistamiin neljään eri suunnittelualaan, joista kuhunkin nimetään vastuullinen suunnittelija. Arkkitehti-, rakenne-, LVI- ja sähkösuunnittelija ovat ne korjaushankkeenkin keskeisimmät suunnittelijat. Luonnollisesti korjattava kohde määrittää suunnittelutarpeen ja näin ollen painottaa eri suunnittelualojen työmääriä toisiinsa nähden. Edellisten lisäksi on lukuisa joukko erikoissuunnittelualoja kuten rakennusautomaatio-, pohjarakennus- ja hissikonsultti vain muutamia mainitakseni.
Suunnittelutehtävän sisältö on kirjattu suunnittelusopimukseen, joka kannattaa perustaa voimassa oleviin konsulttisopimusehtoihin KSE 2013 sekä eri suunnittelualojen tehtäväluetteloihin. Vielä, kun kohteen aikataulu, laajuus ja laatutaso ovat yksilöity, on tehtävänanto selkeä.
Suunnittelun organisointi ja vastuut
Kaikki suunnittelu on vastuunalaista toimintaa. Vastuita on useimmiten yksilöity sopimusasiakirjoihin, mutta peruslähtökohtana on aina maankäyttö- ja rakennuslain sekä rakentamismääräyskokoelman noudattaminen. Rakentaminen ja sen suunnittelu on erittäin pitkälle säädeltyä toimintaa. Rakenteiden mitoittamiselle ja energiatalouden toteutumiselle esimerkkinä mainiten ovat tiukat normit. Ne ovat siis minimivaatimuksia, jotka suunnitelman laatijan tulee tuntea ja tuottamassaan suunnitelmassa täyttää.
Maankäyttö- ja rakennuslaki asettaa vaatimuksia itse asiassa tilaajalle ns. rakennushankkeeseen ryhtyvälle, järjestää suunnittelu siten, että kuhunkin tehtävään on nimetty riittävän ammattitaidon omaava suunnittelija. Laki kirjoittaa painavin sanoin tämän vielä siten, että tilaaja viime kädessä myös vastaa hankkeeseen ryhtyvänä suunnittelusta. Se on vain sopimuksellisin keinoin siirretty suunnittelijan hoidettavaksi. Tämä tähtää siihen, että useimmille korjaushankkeille on haettava rakennuslupa ja tämän käsittelyyn liittyen osoitettava laaditussa suunnitelmassa määräysten mukaisuus sekä tekijöiden ammattitaito. Sinällään kysymyksessä ei ole aina mikään erityisosaaminen, mutta on joka tapauksessa niin, että enää vanhaan hyvään aikaan kaiken suunnitellut ja itse vielä rakentanut multitalentti rakennusmestari ei enää riitä. Kunnia näille hienoille rakentajille!
Kiteytettynä, valitsemalla ammattitaitoiset ja kokeneet suunnittelijat hoituvat itse suunnittelutehtävän lisäksi myös lainsäätäjän tarkoittamat tilaajan velvoitteet.
Tärkeänä erikseen mainittavana suunnittelijana on hankkeen pääsuunnittelijana, joka voi edustaa oikeastaan mitä tahansa suunnittelualaa kunhan hän on pätevä hoitamaan kyseessä olevan korjaushankkeen pääsuunnittelijan tehtävän. Eduksi voidaan laskea aiemmat pääsuunnittelijareferenssit ja toimiminen paikallisten viranomaisten kanssa. Joiltakin se vaan tuntuu luonnistuvan toista paremmin. Lisäksi on todettava, että hyviä pääsuunnittelijoita ei kasva joka oksalla. Tehtävä vaatii johtajuutta ja täsmällisyyttä. On ilo seurata tällaista ammattilaista ja karmivaa katsoa sitä, jonka nimi nyt vain sattui olemaan pääsuunnittelijan kohdalla vastuuta kuitenkaan oikealla vakavuudella ottamatta. Tässäkin asiassa tilaajan valppaus vaikkapa projektinjohtajan avustuksella on paikallaan. Sitä saa mitä tilaa kuten niin monessa muussakin asiayhteydessä. Tiedä siis mitä haluat. Aseta rima sopivasti korkealle.
Kyvykkyys selvitetään hakeuduttaessa pääsuunnittelijaksi rakennuslupakäsittelyn yhteydessä. Pääsuunnittelijan tehtävä on koordinoiva, yhteen sovittava. Hänen velvoitteisiinsa kuuluu varmistua, että laaditut suunnitelmat ovat yhteensopivat ja ristiriidattomat. Kukin suunnittelija vastaa oman suunnittelualansa sisällöstä, mutta pääsuunnittelija todella vastaa asioiden nivomisesta yhteen. Aiemmin tarkasteluun käytettiin valopöytää asettamalla kuvat päällekkäin ja katsomalla se avulla läpivalaistuja kuvia päällekkäin. Jos asiat olivat paikallaan, oli homma kunnossa. Esimerkkinä wc-pytyn kalustemerkinnän kohdalta tulisi löytyä viemärikuvista asiaan kuuluva viemäröinti. Nykyään tämä tehdään tietokoneella tai tietomallisuunnittelun yhteydessä erityisillä mallintarkastelu ohjelmilla. Välillä vain tuntuu, että vanha valopöytä ei olisi yhtään hassumpi apuväline edelleenkään. Siitä oli niin paljon helpompi nähdä kokonaisuuksia kuin monin kerroin zoomatusta näytöstä.
Nämä olivat siis lähtökohtia suunnitteluun ja sen organisointiin sekä vastuisiin. Muistetaan vielä tässä kohdin, että ensimmäinen suunnittelusta laadittu juridinen asiakirja on suunnittelusopimus. Sitä seuraavat kaikki laaditut suunnitelmat, suunnittelukokouspöytäkirjat, rakennuslupa-asiakirjat sekä sopijapuolten muutoin keskenään allekirjoittamat dokumentit. Suunnittelu, jos mikä, on juuri tilaajan tavoitteiden dokumentoimista ymmärrettäviksi rakennuspiirustuksiksi ja työselosteiksi. Niiden avulla rakentaja myöhemmin toteuttaa rakentamisen ja valvoja valvoo urakoitsijan työsuorituksen. Katsotaan seuraavassa minkä vaiheiden kautta asiakirjat syntyvät.
Luonnossuunnittelu
Laadittavien suunnitelmien taso ja yksityiskohtaisuus niin sanotusti valmiusaste riippuu mm. valitusta urakkamuodosta. Asuntosaneeraushankkeissa on kuitenkin luontevaa viedä suunnittelu ”valmiiksi”. Näin toimien tilaajan ja käyttäjien (osakkaiden) on helpompi mieltää mitä ollaan saamassa. Kaikissa urakkamuodoissa suunnitelma-asiakirjojen on pystyttävä kuvaamaan hankkeen laajuus ja laatutaso. Muuten urakoitsija ei pysty laskemaan suoritteiden määriä eikä hinnoittelemaan niitä. Suunnitteleminen ”valmiiksi” ei vielä takaa erityisesti korjauskohteessa, että suunnitelma on oikein tai toteutuskelpoinen.
Suunnitelma, vaikka luonnostasoinenkin on laadittava oikein. On tehtävä vanhaan rakenteeseen sopivat oikeat ratkaisut. Mitä vanhempi talo on sitä paremmin vanhat rakenteet ja niiden toimivuus on tunnettava. Vai onko väärin sanoa, että tämä koskisi pelkästään vanhoja rakennuksia. Uudehkokin talo lukuisine eri rakennusmateriaaleineen on korjattava oikein. Muuten sen saa kohta tehdä uudelleen.
Luonnossuunnitteluvaihe on osa toteutussuunnittelua ja luonteva jatkumo hankesuunnittelulle. Valittu korjaustapa viedään tarkentuvana suunnitteluna oikeastaan ensimmäistä kertaa mittatarkasti suunnitelmiin.
Mitoitus suunnitelmiin tehdään ehkä myöhemmin, mutta roiskaisten isolla sutilla niitä ei enää tässäkään vaiheessa voi tehdä. Korjaussuunnitelma laaditaan vaikkapa korjattavasta märkätilasta sijoittaen kalusteet ja niitä palveleva tekniikka paikalleen.
Luonnosvaiheeseen liitettäviä sanoja ovat massoittelu, reititys, tilavaraukset, dimensiointi (karkea mitoitus) ja tilasuunnittelu. Tässä vaiheessa arkkitehti voi tuottaa samasta tilasta tai käyttötarkoituksesta eri tilankäyttövaihtoehtoja, joilla on sitten lopputuloksen kannalta eri ominaisuuksia. Aivan kuin taloyhtiö tarjoaa märkätilasaneerauksessa perusratkaisun suihkulla, mutta osakas haluaa muutossuunnitella tilaan ammeen. Sekin on tilankäyttövaihtoehto. Molemmissa kastuu, mutta eri puitteissa. Laajemmin ottaen luonnosvaiheessa voidaan tarkastella vaikka kokonaisia rakennuksia ja sijoitella tilaohjelman tiloja eri tavoin pyrkien tätä kautta löytämään paras vaihtoehto. Sitähän se suunnittelu on! Etsitään keinoja täyttää tilaajan tarpeet parhaalla mahdollisella tavalla laadullisesti, taloudellisesti ja ajallisesti. Suunnitelluilla vaihtoehdoilla on eri ominaisuuksia usein myös elinkaaren sekä käytön ja huollettavuuden osalta. Näiden tekijöiden avulla sitten suunnittelun ohjauksen ja päätösten myötä asioita lukitaan paikalleen ja mennään suunnittelutyössä eteenpäin.
Suunnittelun prosessi on samankaltainen myös asuntosaneeraussuunnittelussa, vaikka kohteiden samankaltaisuuden vuoksi koettuja ratkaisuja olisi tehty koko joukko ennenkin. Ne ratkaisut on vaan istutettava siitä huolimatta jokaiseen kohteeseen paikalleen. Toistuvassa tilakorjauksessa, mitä asuntosaneeraus monesti on, piilee mahdollisuus ja kenties ripaus uhkaakin. Mahdollisuus on siitä, että suunnitteluratkaisua on käytetty toimivaksi osoittautuneessa monessa muussakin kohteessa. Uhkakuvia voi maalailla sen suhteen, että mennäänkö sitten aina helpoimman kautta ja unohdetaan itse ”suunnittelu”. Joskus tulee sanottua, että ei suomalaisen märkätilan kanssa voi paljon innovoida, kun sieltä löytää aina samat neljä peruselementtiä. WC –pytyn kavereina ovat allas, suihku ja pesukone. Ne voi laittaa eri järjestykseen tilan sallimissa rajoissa ja kehystää ne erilaisin pintarakentein ja kalustein, mutta siinäpä se sitten vai eikö sittenkään? Totta ihmeessä voi innovoida ja sitähän sekä suunnittelijat että käyttäjät/osakkaat tekevät. Maailma on pullollaan erilaisia tuotteita ja niillä juuri voi yksilöidä, personoida, innovoida ei sentään derivoida, mutta tulla tosi tyytyväiseksi lopputuloksesta. Silloin hyvin suunniteltu on oikeasti puoliksi tehty!
Luonnossuunnitteluvaiheen info
Suunnitteluvaiheen informointi työn tilaajille, osakkeen omistajille on erittäin tärkeä vaihe. Vaikka tässä yhteydessä ei useimmissa tapauksissa yhtiökokousta pidetäkään tarkistetaan kuitenkin kurssi, että ollaan siinä sovitussa kehyksessä, josta hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä päätettiin. Osakkaille tulee infota laadittu perussuunnitelma, yleisaikataulu, vaikutukset asumiseen ja mielellään määräpohjaiseen kustannuslaskentaan perustuvat kustannukset. Infon perusteella osakas voi jo valmistautua pohtimaan onko taloyhtiön tarjoama perussuunnitelmasisältö sellainen, joka miellyttää vai haluaako jo tässä vaiheessa ehdottomasti jotain muuta. Muutoksen haluaminen johtaa osakasmuutoksen tielle, joka sidotaan useimmiten urakoitsijan kanssa tarjouksen ja tilauksen kautta. Suunnitteluvaiheessa on kuitenkin hyvä jo varmistua vaikkapa laajemman huoneistomuutoksen osalta onko se ylipäätään mahdollista toteuttaa. Tarvitaanko sille kenties rakennuslupa? Silloin tarvitaan, jos esimerkiksi olohuone ja keittiö vaihtavat paikkaa tai vaatehuoneesta tulee sauna. Tilojen käyttötarkoitus muuttuu ja se on aina rakennuslupa-asia. Lupa on kysyttävä myös taloyhtiön hallitukselta.
Toteutussuunnittelu
Jos luonnosvaiheessa annettiin ajatuksen lentää, on tämä toteutussuunnitteluvaihe puhdasoppisempaa insinööritaitoa ja arkkitehtuuria. Perusmitoituksesta tarkentuu millimetreiksi, raudoitus suunnitellaan kuormat kantavaksi ja työohjeet kirjoitetaan työselosteeksi.
Kaikkea suunnittelua ohjataan suunnittelukokouksissa, johon osapuolet kokoontuvat kertomaan mm. työvaiheensa, tiedon tarpeet muilta, tulevat työvaiheet, aikataulutilanteen ja kustannustietouden. Suunnittelukokouspöytäkirja on päätöspöytäkirja, jossa asiat avataan, käsitellään ja päätetään. Hyvä tapa on edellyttää suunnittelijoilta suunnitteluvaiheilmoitukse,t joihin suunnittelijat kirjaavat noita edellä mainittuja asioita. Silloin ne nimittäin tulevat kirjatuiksi ja konsulttisopimusehtojen mukainen puheoikeus / tahdon ilmaus tulee siten täytetyksi.
Toteutussuunnittelun lopputuloksena ovat valmiit suunnitelma-asiakirjat, jotka käydään pääsuunnittelijan johdolla läpi ja yhteen sovitetaan, kuten edellä kerrottiin. Suunnitelmat esitellään taloyhtiön hallitukselle hyväksyttäväksi. Niihin tehdään sovittavat tarkennukset yhdessä kaupallisten asiakirjojen kanssa. Näin ollaan valmistauduttu rakentamisen valmisteluvaiheeseen, jossa urakointi sitten kilpailutetaan.
Rakennuslupaa hakemaan
Taloyhtiön tulee valtuuttaa pääsuunnittelija rakennusluvan hakemiseen. Lupa haetaan taloyhtiön nimissä ja tästä on oltava myös hallituksen päätöspöytäkirjaote. Lisäksi tärkeänä huomiona on tarkistettava, että hallituksessa istuvat henkilöt tai ainakin lupahakemuksen, valtakirjan tai valtuutuksen allekirjoittavat henkilöt on nimetty kaupparekisteriotteessa ajantasaisesti taloyhtiön vastuuhenkilöinä. Kokemuksen mukaan moni yhtiö on juuri tätä joutunut jälkikäteen tarkentamaan. Lupakäsittelyn kesto on paikkakuntakohtaista ja se riippuu vielä haettavan luvan sisällöstä sekä itse kohteesta. Museaaliset rakennukset tarvitsevat useimmiten eri viranomaisten lausunnot lupaan liittyen. Muita kantaa ottavia tahoja voivat olla mm. kaupunkikuvalautakunta, ympäristöviranomainen, pelastuslaitos jne. Naapureiden kuuleminen kuuluu myös lupaprosessiin ja sen hoitaa lupamaksuun sisältyen virkatyönä viranomainen.
Kunnan tai kaupungin rakennuslupia hoitava viranomainen antaa omat tarkentavat ohjeensa luvan ennakkokäsittelyn, lupa-aineiston esittelyn, lupaprosessin ja toimintaohjeiden suhteen. Ne on hyvä selvittää etukäteen suunnittelijoiden avustukselta, että turhilta viivästyksiltä vältytään. Luvan käsittely kestää tyypillisesti vaikkapa putkiremontin osalta 1 – 3 kuukautta. Menettelyn kesto on vain hankkeen aikataulussa yksi huomioon otettava seikka. Viranomainen tekee työtään virkavastuullisena toimielimenä ja se niin sanotusti kestää minkä kestää.
Joskus suunniteltavan urakan sisällöstä ei ole yksimielisyyttä tai halutaan muutoin suunnitella useampi vaihtoehto tai edelleen urakassa erillishintaisena pyydettäviä ”optioita”. Näistä johtuen lupaa ei välttämättä voi hakea ennen yhtiökokouksen päätöstä rakennettavan urakan sisällöstä. Tai sitten haetaan lupa varmaksi tiedetylle ”perussisällölle” ja lupa täydennetään maksullisena rakennusaikaisena muutoksena. Rakennuslupamaksut määräytyvät kuntakohtaisesti haettavan luvan ja laajuuden perusteella. Keskikokoisissa taloyhtiöissä ne ovat tyypillisesti joitakin tuhansia euroja.
Rakennuslupaan liittyy aina mahdollisuus valittaa lupapäätöksestä. Mikäli oikaisuvaatimuksia ei ole jätetty säädetyn ajan puitteissa lupa saa lainvoiman ja rakentaminen voidaan sen puolesta aloittaa. Aloituslupaa ja purkulupaa voidaan perustellusta syystä hakea myös ennen lainvoimaisuutta takuusummaa vastaan, mutta se ei asuntoyhtiöhankkeissa ole juuri tarpeen.
Hankkeiden valmistelu kestää usein kauan ja niitä tehdään harkiten. Miksi kiire tulisi sitten juuri rakentamisvaiheen kynnyksellä, kun mahdolliset osakasmuutoksetkin pitäisi käsitellä ja rakentaminen huolella valmistella? Rohkenisin sanoa, että se on huonoa hankkeen ja aikataulun suunnittelua, jos tähän joudutaan. Sinällään kuitenkin on normaali ja hyväksyttävä menettely.
Suunnitteluvaiheen johtopäätökset
Suunnitteluvaihe on hankkeen onnistumisen kannalta aivan keskeinen hankkeen vaihe. Hyvin valittujen suunnittelijoiden kanssa työ onnistuu hyvin johdettuna ja informoituna. Hyvällä suunnittelulla edesautetaan onnistunutta toteutusta ja minimoidaan riskejä toteutuksen aikaisista törmäyskursseista sekä miehekkäistä lisälaskutuksista. Suunnittelu on organisoitava ja hoidettava vastuullisesti lainsäädännön ja sopimuksien nojalla. Tässä kohdin on hyvä korostaa, että asuntoyhtiön hankkeen suunnittelu ei ole missään nimessä vähempi arvoinen tai vasemmalla kädellä hoidettava tehtävä. Voi olla, että siinä on paljon rutiininomaista suorittamista, mutta tila- ja tekniikkasuunnittelu monesti pieniinkin tiloihin ovat sitä haastavampi tehtävä. Lisäksi korostuvat yhteistyö- ja kommunikointitaidot, kun asiakas ei useimmiten ole se ammattimaisin osapuoli. Kaikkea tätä tehtäväkenttää johtamaan valittiin jo juttusarjankin aikaisessa vaiheessa osaava projektinjohtaja, jonka tehtävänkuvaan suunnittelun johtaminen kuuluu.
Tilaajan kuuluu saada nauttia hyvistä tuloksista ja raportoinnista työn etenemisen mukaan. Asioiden auki kirjoittaminen ja tarvittaessa kerä rautalankaa ovat hyväksyttäviä keinoja. Koska hallitukseltakin penätään aina vastuuta, niin on kohtuullista edellyttää palkatuilta toimijoilta, että asioita tehdään ymmärrettäviä.
Aurinkoisia kesäpäiviä, terveisin
Juuso Hämäläinen
