Rakentamisvaihe
Lainaan tämän artikkelin alkuun otteita Hankkeen johtamisen tehtäväluettelosta, joka oivallisesti määrittelee hankevaiheen keskeisen sisällön, tilaajan velvoitteet ja lopputuloksen.
Rakentamisessa varmistetaan sopimuksenmukainen toteutus, tavoitteet täyttävä lopputulos sekä tarvittavat käyttö- ja ylläpitovalmiudet. Lisäksi huolehditaan toimeksiantajan eduista ja rakennuttajavelvoitteista sekä teetetään täydentävät ja muut muutostyösuunnitelmat. Aikatauluvalvonnalla varmistetaan kohteen valmistuminen sovitussa aikataulussa.
Rakentamisvaiheen päättävässä vastaanottovaiheessa tarkistetaan, että rakennus on tehty suunnitelmien mukaisesti ja toimii suunnitellulla tavalla. Rakennuksen valmistuminen todetaan vastaanotossa.
Vaiheen tuloksena syntyy vastaanottopäätös ja urakan vastaanotto. Se kaari, joka urakkasopimuksessa solmittiin, päätetään urakan vastaanoton ja siihen liittyvän taloudellisen loppuselvityksen kautta. Kertauksena rakentamisen valmisteluvaiheen jutusta todetaan, että lopullisesti yhteinen matka päättyy valmistumisesta laskettavan kahden takuuvuoden ja 10 vuoden virhevastuun jälkeen.
Tilaajan – hankkeeseen ryhtyvän vastuista rakentamisvaiheessa
Rakentamisvaiheeseen liittyvät oleellisimmat rakennushankkeeseen ryhtyvän lakisääteiset velvollisuudet:
Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti. Hänellä tulee olla hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö. (MRL § 119)
Huolehtimisvelvollisuuteen kuuluvat muun ohessa rakennustyön valvonta sekä työn tarkastaminen ja todentaminen samoin kuin käytettävien rakennustuotteiden kelpoisuuden toteaminen. Huolehtimisvelvollisuuteen kuuluu myös rakennusluvan yhteydessä hyväksytyn asemapiirroksen mukainen tontin tai rakennuspaikan käsittely ja järjestäminen sekä piha- ja istutussuunnitelman toteutus samoin kuin rakennuksen lähiympäristön muu viimeistely. (RakMK A1)
Edellä mainitut velvoitteet tilaaja (taloyhtiö) on hoitanut urakka- ja konsulttisopimuksilla sekä hankkimallaan rakennusluvalla. Rakennuslupaan ja RakMk A1 valvontavelvoitteisiin liittyen noudatetaan rakentamisen asianmukaisen toteuttamisen varmistamiseksi ja tarkastusten todentamiseksi rakennustyömaalla pidetään rakennustyön tarkastusasiakirjaa.
Tarkastusasiakirjan eri työvaiheita koskevat kohdat kuitataan asianomaisten vastuullisten henkilöiden toimesta, kuten vastaava mestari ja pääsuunnittelija.
Hankkeeseen nimettiin turvallisuuskoordinaattori ja laadittiin turvallisuusasiakirja. Rakennus-hankkeessa rakennuttajan, suunnittelijan, työnantajan ja itsenäisen työnsuorittajan yhdessä ja kunkin osaltaan on huolehdittava siitä, ettei työstä aiheudu vaaraa työmaalla työskenteleville eikä muille työn vaikutuspiirissä oleville henkilöille. Turvallisuuskoordinaattori on rakennuttajan nimeämä luonnollinen henkilö, jonka pätevyyden on vastattava jokaisen rakennushankkeen vaativuutta. Turvallisuuskoordinaattorin on huolehdittava turvallisuutta ja terveellisyyttä koskevista toimenpiteistä. Työmaan työturvallisuudesta vastaava on hankkeen päätoteuttaja, mutta yhteisen huolehtimisvelvollisuuden nimissä rakennuttaja ottaa tällä tavoin osaa yhteisen rakennustyömaan työturvallisuuden hoitamiseen.
Haitta-aineiden osalta huolehdimme jo hankkeen aiemmissa vaiheissa, että purettavista rakenteista on laadittu asianmukaiset selvitykset ja huolehditaan siitä, että purkutyö tehdään asbestipurkutyönä.
Rakennusluvassa on määritelty, että viranomaishyväksyntää edellyttävässä rakennustyössä tulee olla työn suorituksesta ja sen laadusta vastaava henkilö (vastaava työnjohtaja), joka johtaa rakennustyötä sekä huolehtii rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan ja hyvän rakennustavan mukaisesta työn suorittamisesta. Tarpeen mukaan esimerkiksi putkiremontissa tulee nimetä myös erityisalan työnjohtajia kuten kvv- ja iv- töistä vastaava työnjohtaja.
Rakennustyön käynnistäminen aloituskatselmuksella
Rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee sopia kunnan rakennusvalvontaviranomaisen kanssa aloituskokouksen ajankohdasta ja kutsua kokous koolle ennen rakennustyön aloittamista. Aloituskokouksessa tulee olla läsnä ainakin rakennushankkeeseen ryhtyvä tai tämän edustaja, rakennuksen pääsuunnittelija sekä vastaava työnjohtaja. Rakennushankkeeseen ryhtyvän edustajan, vastaavan työnjohtajan, katselmukseen liittyvän erityisalan työnjohtajan sekä tarvittaessa rakennuksen suunnittelijoiden on oltava läsnä katselmuksessa.
Viranomaismenettelyt jatkuvat hankkeen kuluessa seurantakatselmuksin sekä hankkeen valmistuessa käyttöönotto- ja loppukatselmuksin. Rakennusvalvonnan tehtävää toimittaa aina kulloisenkin kunnan paikallinen rakennusvalvontaviranomainen, jonka keskeinen tehtävä on ohjata ja valvoa lain ja asetusten sekä rakentamismääräysten mukaista rakentamista.
Aloituskatselmuksiakin on monenlaisia:
- katselmus, jossa urakka-alue tai sen osa luovutetaan urakoitsijalle
- katselmus, jossa katselmoidaan huoneistoja (osakkaan on hyvä olla mukana)
- viranomaisen aloituskatselmus
Tarkoituksena on tietenkin vielä ennen työhön ryhtymistä varmistua, että työkohde vastaa ajateltua tilannetta ja homma voidaan aloittaa. Huoneistokatselmuksen yhteydessä käsitellään myös osakkaan mahdolliseen muuttoon, varastointiin ja muutostoiveisiin liittyviä kysymyksiä.
Rakennushankkeen valmistelu – työmaan perustaminen
Kirjoitin taas tarkoituksella alkuun painavat teesit tilaajaa koskevista juridisista velvoitteista. Kuten aiemmin todettiin, näitä tehtäviä pääosin hoitavat tehtäviin palkkaamanne ammattilaiset. Tilaajan on kuitenkin erittäin tärkeää tiedostaa oman velvoitteensa ja täyttää huolehtimisvelvoitteensa seuraamalla, että näin tapahtuu.
Hankkeen suunnittelijat ja projektinjohto varmistavat suunnitteluvaiheessa onko nyt työn alla oleva hanke rakennusluvan vaativat toimenpide. Yleisohjeena sanoisin, että kaikki taloyhtiön isot peruskorjaukset ovat luvanvaraisia. Varmuuden tästä saa kunnan rakennusvalvonnan neuvonnasta.
Urakkasopimuksen solmimisen jälkeen urakoitsija käynnistää hankkeen valmistelutehtävät. He laativat työmaata koskevat työmaa-, laatu ja aikataulusuunnitelmat ja hyväksyttävät ne tilaajalla. Toimenpiteet käynnistetään sitten näiden yhteisesti hyväksyttyjen suunnitelmien mukaisesti.
Julkisivuremontissa vuokrataan usein katualuetta ja aloitellaan telinetöillä. Putkiremontissa hyökätään kellariin ja velvoitetaan asukkaita tyhjentämään kellarikomeronsa. Kattourakoitsijat rakentavat useimmiten teltan työnaikaiseksi suojaksi.
Työmaan käynnistämiseen ja hankintojen toteuttamiseen on hyvä varata aikaa vähintään 2 kuukautta. Samanaikaisesti urakoitsija on käynnistänyt myös, putkiremontin tapauksessa, osakasmuutosten käsittelyn. Kun suunnitelmat on tarkistettu ja asian mukaiset luvat on kunnossa työ voi alkaa.
Hankkeen ohjaus ja valvonta
Urakoitsijat vastaavat rakentamissuoritteestaan kaikilta osin! Valvojan vastuulla on urakoitsijan toteuttaman, urakkasopimuksen mukaisen työsuorituksen valvonta ajallisesti, teknisesti, taloudellisesti ja laadullisesti. Valvonta ei vähennä urakoitsijan / päätoteuttajan vastuuta. Kaikki peittyvät työsuoritukset tulisi tarkastaa ja dokumentoida. Tämä on myös oikein mitoitetun valvonnan lähtökohta. Tilaajan pitää valvontaa tilatessaan varmistua, että valvontatyö on resursoitu riittävästi siten, että tämä toteutuu. Näin valvojallakin on mahdollisuus kantaa sopimuksen mukainen vastuunsa. Ja vielä toisesta kulmasta – urakoitsijalla on velvoite YSE 1998 ehtojen mukaisesti tarkastaa oma työsuorituksensa ns. oman työn tarkastus.
Lukekaa edellä oleva vielä uudelleen!
Tämä aiheuttaa monesti epäselviä tilanteita ja kysymyksiä, mutta vastaus on aina samalla tavoin edellä lukevan kaltainen. Valvoja on Teidän edunvalvojanne yhdessä hankkeeseen valitun projektinjohtajan kanssa, jotka yhdessä ohjaavat hanketta.
Hanketta tulisi ohjata ja valvoja suunnitelmiin ja urakkasopimuksiin kirjattujen tavoitteiden kautta. No tavoitteet on tavallaan muokattu vaatimuksiksi, mutta siitä huolimatta hyvää yhteistyöstä ylläpitäen ja sopimuksenmukaisessa hengessä edeten hyvä tulee.
On todella tärkeää, että jokaiselle työmaalle pyritään luomaan yhteistyön meininki. Silloin vaikeat ja isotkin eteen tulevat asiat on ratkaistavissa sovinnollisesti tai ainakin asiaperustein. Sanktioiden kautta johtaminen on huonoa johtamista. Viivästyssakkojen realisoituessa on epäonnistuttu jo aiemmin hankkeen ohjauksessa. Sakkojen tarkoitus on korjata välittömät kustannukset. Korjausliikkeet tehdään kuitenkin hankkeen normaalin ohjauksen kautta.
Työmaakokoukset ja dokumentointi
Työmaakokoukset ovat tärkeimpiä sopijapuolten keskinäisiä tilaisuuksia. Laadittava pöytäkirja on juridinen asiakirja, kuten myös päivittäin työmaalla pidettävä työmaapäiväkirja. Samaan laariin laitetaan vielä työturvallisuutta mittaava viikoittainen TR –mittaus ja muut osapuolten keskinäiset palaverit/muistiot.
Työn dokumentointi on erittäin tärkeää! Keinot ovat vapaat, mutta päiväkirjamerkinnät, valokuvat ja videot ovat ainakin arkipäivää.
Työmaakokousten tarkoitus on olla päätöskokouksia. Asiat valmistellaan kokousvälein. Aiheet avataan, niistä keskustellaan ja ne suljetaan päätöksin joko samassa tai tulevissa kokouksissa. Kokouksissa tulee olla edustettuna kaikki osapuolet, että asiat saadaan käsiteltyä. Taloyhtiön rooli on tilaajan ja käyttäjän rooli, jota myös projektipäällikkö ja valvoja edustavat.
Viimeisenä finaalina on sitten urakan vastaanottokokous, jossa suunnitelman mukainen työtulos tulee lopullisesti dokumentoiduksi, tarkastetuksi ja hyväksytyksi. Tästä lisää myöhemmin.
Tilaajan organisoituminen ja päätöksenteko
Tilaajan tulee nimetä edustaja(t) työmaakokouksiin ja hankkeen yhteyshenkilöksi. Edustaja voi olla esim. isännöitsijä, hallituksen puheenjohtaja, hallituksen jäsen. Käytäntö on useimmiten niin, että ainakin taloutta ja aikataulua koskevat päätökset alistetaan vielä hallitukselle, vaikkapa sitten jälkikäteen todeten. Tässäkin menetelmät ovat vapaasti valittavissa, kunhan varmistutaan siitä, että päätöksenteko ei häiritse työmaan etenemistä. Työmaakokousedustuksen tulisi tilaajankin taholta olla riittävän vakaalla mandaatilla varustettu, että vältyttäisiin ns. tuplakierteeltä, että ensin ollaan olevinaan työmaakokouksessa ja sitten mennään hallituksen kokoukseen ja päätetään toista. Tarkoitan tällä sitä, että päätökset toki tulee tehdä harkiten, mutta oikealla rytmityksellä kokousvälillä valmistellen. Se on myös rakennuttajakonsultin tehtävä, että hermottaa asiat oikea-aikaisesti liikkeelle.
Koska käsittelemme peruskorjaushankkeiden kulkua, tulee melkein jokaisessa hankkeessa eteen tilanteita, jossa on kuitenkin syytä pysähtyä tuumaamaan tilannetta. Täytyy selvittää vaihtoehtoja ja miettiä työjärjestystä. Tämä aika otetaan ja selvitellään ja kun aika on päätökselle kypsä, se tehdään.
Lisä- ja muutostöistä sananen. Niitä ei kannata pelätä, koska olette rahoituspäätöksessäkin jo niihin varautuneet. Ne eivät ole useimmiten kenenkään vika. Ne liittyvät korjausrakentamiseen (ja uudisrakentamiseen) ja johtuvat siitä, että taloa ei ole voinut kattavasti etukäteen purkaa selvittääkseen kaikki mahdolliset yksityiskohdat. Niinpä lisä- ja muutostyöt tulee ottaa rauhallisesti ja käsitellä yksinomaan sopimusperusteisesti. Suunnitelmista löytyy lähtökohta ja urakoitsijan tarjouksesta muutosehdotus. Arvioidaan määrien oikeellisuus ja tarkistetaan hintojen kohtuullisuus sekä mahdolliset perustellut lisäaika vaateen. Minkään muunlaisia lisä- ja muutostyöesityksiä ei ole syytä ottaa edes käsittelyyn, koska lähtökohtaisesti sellaista gurua ei vielä ole nähty, joka suoraan voi todentaa kokonaishinnan tai yksikköhinnan oikeellisuuden. No vähän nyt karrikoin, mutta avaamalla tarjottu sisältö on aidosti helpompi tarkastaa ja hyväksyä esitetty lisäys, muutos tai hyvitys. Vaatikaa tätä esitystapaa!
Työtuloksen käyttöön- ja vastaanotto
Useimmiten taloyhtiön remontin vastaanotto koostuu erillisistä pienempien osakokonaisuuksien tarkastuksista. Huoneisto, porras, julkisivun osa tai vesikaton lohko tarkastetaan ja voidaan hyväksyä käyttöönotettavaksi ennen koko kohteen vastaanottoa. Tällöin varmistutaan suunnitelman mukaisen työn sopimuksen mukaisuudesta. Sitä tarkastellaan suunnitelman kuvaamien laatuvaatimusten ja useimmiten siellä viitattujen yleisten rakentamisen laatuvaatimusten RYL pohjalta. Raksamiehelle tuumakin on mitta, mutta millipeliksi se aina menee. Esimerkiksi laatoituksen osalta on RYL:iin perustuen hyväksyttävissä +/- 3 mm toleranssi, joka ei kyllä silmää hivele. Se määrittyy kuitenkin sitä kautta, että pinnan tulee olla eheä ja yhtenäinen. Yksittäisten laattojen kohdalla mainittu ero ei ole hyväksyttävää. Työtuloksen arviointiin riittää terveet silmät ja maalaisjärki. Mitta ja vesivaaka sekä muut apuvälineet ovat luonnollisesti vakiokalustoa. Vähän kevennyksen kautta haen kuitenkin hyvää rakentamistapaa ja sovitun mukaista laatua. Tähän tulee pyrkiä ja sellainen saavuttaa, koska tästä on kuitenkin maksettu. Huolehditaan siis työn tarkastamisesta ja todentamisesta sekä rakennustuotteiden kelpoisuuden toteamisesta.
Käyttöönotossa varmistetaan järjestelmien toiminta ja annetaan käytön opastus.
Rakennuslupaan liittyen varmennetaan tarkastusasiakirjan yhteenveto allekirjoituksilla.
Vastaanottotarkastus
Rakennuttajan on laadittava ennen rakennushankkeen päättymistä rakennuskohteen ylläpitoa, huoltoa, kunnossapitoa ja korjaamista koskevat kirjalliset käyttö- ja huolto-ohjeet, jotka sisältävät riittävät työturvallisuus- ja terveystiedot. (VNa 205/2009 § 7)
Vastaanoton muistilista:
- Sovitaan, kuka vastaa päätoteuttajan velvoitteista ja työturvallisuudesta vastaanoton jälkeen
- Huolehditaan käyttö- ja huolto-ohjeiden luovuttamisesta tilaajalle / käyttäjille
- Huolehditaan urakkaan kuuluvien käyttö- ja varaosien luovuttamisesta
- Siirretään rakennuksen ylläpitovastuu tilaajalle / käyttäjille
- Todetaan urakkasuorituksen sopimuksenmukaisuus
- Esitetään pidätettäväksi virheitä ja puutteita vastaan maksusuorituksia ja esitetään muut rakennuttajan vaatimukset
- Merkitään takuuajat
- Sovitaan puutteiden korjaamisesta ja jälkitarkastuksesta
- Varmistetaan, että kohteen vakuutus jatkuu katkeamatta
- Sovitaan työaikaisen vakuuden vaihtamisesta takuuajan vakuuteen
- Tehdään vastaanottopäätös
Vastaanoton jälkeiset tehtävät
- Tarkastetaan, että vastaanoton virheet ja puutteet on korjattu
- Järjestetään jälkitarkastukset
- Huolehditaan, että muut vastaanotossa sovitut toimenpiteet on tehty
Taloudellinen loppuselvitys
- Pidetään taloudellinen loppuselvitys ja tehdään siinä tarvittavat selvitykset
Tunnelmapala ennen takuuaikaa.
Kaikki hyvä loppuu aikanaan. Onnistuneeseen hankkeeseen liittyy olennaisesti vastuullisesti hoidettu takuuaika. Sen velvoitteista ja toimenpiteistä kirjoitan toiseksi viimeisessä artikkelissa ennen palaamista kiinteistön elinkaaren aikaiseen toimintaan.
Onnistunut hanke on ollut melkoinen sarja vaiheita, valintoja ja päätöksiä. Korjausrakentamista on tehtävä aina On Site eli kohteessa sen olosuhteissa ja tarjoamissa puitteissa. Korjaaminen on aina haaste, mutta myös mahdollisuus. Hyvin suunniteltuna se on puoliksi tehty, mutta erityisesti taloyhtiöissä sen vaikutukset tuntuvat käsin kosketeltavalta. Työmaa vaikuttaa suoraan ihmisten arkeen ja tulevaisuuteenkin. Tämä olisi hyvä pitää mielessä itse kunkin, kun uutta hanketta lähdetään toimittamaan. Juuri siksi asuntokohteiden saneeraus on myös toisaalta kiehtovaa, koska teknisesti samanlainen kohde sisältää aina inhimillisesti erilaisen kokoonpanon. Toistuva tilakorjaaminen onkin jotain paljon monimuotoisempaa kuin hankkeen alussa aavistikaan. Kokeneen kollegan sanoin ”rakentaminen rentouttaa”!
Nauttikaa kesästä, terveisin
Juuso Hämäläinen, projektinjohtaja
Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy