Vastaanotosta takuuseen
Vastaanoton jälkeen taloyhtiö on taas ennallaan vai onko sittenkään. Tuore maalinkatku on haihtunut, mutta onhan siinä sentään uutuuden viehätystä. Osakkaalla on ollut remontissa mahdollisuus yksilöidä kotiaan toiveidensa mukaisesti. Taloyhtiönkin tarjoama perusratkaisu on ollut monelle mieleinen.
Takuuajan tarkoitus on varmistaa, että vastaanotossa ja sitä seuranneissa jälkitarkastuksissa hyväksytty työtulos jatkaa elämäänsä kahden vuoden tarkkailujakson jälkeenkin pitkälle elinkaaressa eteenpäin. Näin on myös muiden korjauskohteiden kuten vesikattokorjauksen kymmenvuotisvastuun, eristyslasien viisivuotisvastuun ja julkisivuja koskevan kahden vuoden takuuvastuun osalta.
Toiminnan alkuvaiheessa varmistetaan laitteiden ja järjestelmien käytön osaaminen. Rakennusta seurataan sen varmistamiseksi, että se toimii suunnitellulla tavalla. Mahdollisia muutoksia tehtäessä otetaan huomioon takuuvastuun ehdot. Takuuajan päättyessä pidetään takuutarkastus.
Rakennuksen käyttäjät ja ylläpitävä huoltoliike sekä tilaajan edustajat seuraavat käytön aikana rakennuksen ja korjattujen tilojen sekä tekniikan toimintaa mahdollisten virheiden ja puutteiden havaitsemiseksi.
Takuuajan toimenpiteet
Vastaanoton yhteydessä urakkasopimukseen liittyen työnaikaiset vakuudet on vaihdettu takuuajan vakuuksiin, jotka ovat tyypillisesti 2 % urakan arvonlisäverottomasta toteumasummasta. Vakuus varmistaa tilaajan aseman urakoitsijaan nähden myös takuukorjausten osalta urakoitsijan mahdollisen suorituskyvyttömyyden tai vaikkapa konkurssin tapauksessa.
Takuuajan keskeisenä toimenpiteenä varmistetaan, että vastaanottotarkastuksessa sovitut työt on tehty asianmukaisesti. Tämän todentamiseksi kerätään käyttäjiltä ja isännöitsijältä tiedot takuuajan puutteista ja havainnoista. Lisäksi hanketta valvonut organisaatio varmistaa ammattilaisen silmin saman asian.
Projektinjohto kutsuu koolle takuutarkastustilaisuuden, jossa urakkaan kuuluvat takuuasiat käsitellään. Tilaisuudessa tarkastetaan mahdollisesti urakoitsijan velvoitteisiin kuuluneet takuuajan huoltotoimenpiteet ja niiden toteutuminen. Lisäksi voidaan tarkastella esimerkiksi energian kulutukselle asetettujen tavoitteiden / toteumien tilanne sekä sovitaan niitä koskevista jatkotoimenpiteistä. Samalla sovitaan tiedottamisesta, korjausaikataulusta ja tehtävistä toimenpiteistä sekä työtuloksen tarkastamisesta. Proseduuri on samankaltainen sekä ensimmäisen että toisen takuuvuoden osalta.
Takuutöitä valvotaan kuten urakan aikaisiakin töitä. Kun urakoitsija on ilmoittanut omantyön tarkastuksen jälkeen valmiutensa takuutarkastukselle, se suoritetaan. Vastaanoton tapaan pidetään tarvittaessa myös jälkitarkastukset. Lopputuloksena pitää olla virheetön lopputulos, jonka jälkeen takuuaikaiset velvoitteet voidaan katsoa täytetyiksi.
Tilaaja voi tällöin vapauttaa urakoitsijan asettaman takuuajan vakuuden.
Takuuajan jälkeiset toimenpiteet ja 10 –vuotis vastuu
Mikäli takuutarkastuksissa havaitaan jotain poikkeavaa, ja on syytä jatkaa takuuvastuuta pidemmän aikaa, sovitaan järjestelystä erikseen. Tällöin käsitellään myös mahdollisesti takuuajan vakuuden jatkamista. Kun tämäkin on tarkastusmenettelyn keinoin tullut hoidetuksi ja viimeinenkin pöytäkirja on allekirjoituksin hyväksytty, voidaan hanke sulkea. Tällöin rakennuttaja hyväksyy takuuvelvoitteet suoritetuiksi.
Jäljelle jää 10 –vuotisvastuu. Se on rakentamisterminologiassa ns. ankaran virhevastuun piirissä oleva vastuu. Tällä urakoitsija vastaa tilanteissa, jossa on osoitettavissa esimerkiksi piilovika – eristeet puuttuvat seinistä tai rakenne on vastoin suunnitelmia tuulettumaton.
Tämänkaltaisen vikaantumisen osoitusvelvollisuus on aina tilaajalla. Mikäli virhe todetaan syntyneen urakoitsijan huolimattomasta tai tahallisesta suorituksesta urakoitsija on velvollinen korvaamaan sen korvauksetta.
Yleensä 10 –vuotisvastuulle kuuluvat ongelmat ovat aina ongelmallisia selvitettäviä ja mahdollisesti kalliita korjatakin. Lainopillisilta selvityksiltäkään ei aina näissä tilanteissa voi välttyä. Tietenkään tällaista varten ei lähtökohtaisesti varauduta, mutta asiaa on paljon helpompi lähestyä hyvän dokumentoinnin kautta.
Tilaajan tulisi tahollaan, kuten myös urakoitsijan, säilyttää 10 vuotta hankkeen toteutuksen kannalta keskeinen juridinen dokumentaatio. Sopimukset liiteasiakirjoineen, työmaapäiväkirjat jne. olisivat nyt tarpeen. Viisas tilaaja on ottanut korjaushankkeessa tuotetusta aineistosta onkeensa ja pitänyt sähköiseksi muuttuneet asiakirjat tallessa ja ajantasaisena sekä ylläpitänyt huoltokirjaa. Nämä palvelevat pääasiassa tietenkin kiinteistön normaalia käyttöä ja ylläpitoa.
Yhteenveto hankkeen kaaresta
Matka on ollut lopulta kaikkien vastuiden jälkeen todella pitkä. Siitä hetkestä, kun toteutettu korjaushanke on ensimmäisen kerran ilmestynyt PTS –suunnitelmaan, voi hyvinkin olla kulunut 15 vuotta ennen kuin viimeisetkin vastuut ovat päättyneet. Kiinteistön elinkaaren ja rakennusosien ikääntymisen seurauksena seuraava hanke voi jo olla ovella tai jopa tehty. Kunnossapito on jatkuvaa ja suuremmat korjausinvestointihankkeet taloyhtiöiden arkipäivää. Ei joka päivä eikä vuosi, mutta faktana voidaan kirjoittaa niitä mahtuvan koko rakennuksen käyttöikään todella monta. Niinpä loppuun korostan pitkän tähtäimen suunnitelmallisuuden tärkeyttä. Se kantaa pitkälle, säilyttää arvoa sekä tarjoaa asumiselle viihtyisät ja ennakoidut asumisen kustannukset.
Rakentavin terveisin,
Juuso Hämäläinen, projektinjohtaja
Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy